2018年中国三、四线城市商品房销量及棚改专项贷款分析

　　1、棚改提速拉动三、四线城市销量

　　棚户区一般指简易房屋和棚厦房屋集中区，城市中缺少规划，导致宅院分布凌乱不齐，斜路、死路、圆弧路太多，结构简陋，抗灾性差即抗震、防火、防洪性差，居住拥挤，功能差、居住环境差、无道路、无绿化、无公共活动场地、采光通风差的房屋集中的地方。

　　棚户区改造一直是重大民生工程，不过在 2014 年之前，由于地方债务压力较大，无法在棚改过程中投入过多资金，全国各地的棚户区改造推进速度整体较慢，在 2008-2014 年期间，我国每年的棚户区改造开工量一直在 200-300 万套左右。

　　2013 年 7 月国务院出台《关于加快棚户区改造的意见》，棚户区改造工程加速。 2014 年国开行专门成立金融事业部办理棚改相关贷款业务，央行则创设抵押补充贷款（PSL）这一货币工具为棚改提供低利率资金支持。 具体的流程为，央行通过 PSL 向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款， 地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款。 地方政府拆迁卖地之后就可以偿还国开行贷款，国开行也可以偿还央行贷款，形成了资金闭环。 当年全国棚改套数突破 300 万套，达到 323 万套。 PSL 新增贷款达到 3831 亿元， 不过货币安置比例不高，仅为 7.9%。 2015 年 8 月，《住房城乡建设部国家开发银行关于进一步推进棚改货币化安置的通知》出台，明确棚改货币化安置为去库存重要手段，并要求各地棚改货币化安置比例不低于50%，同时要求国开行要加大棚改货币化安置贷款力度。 当年棚改套数提升至600 万套，当年 PSL 新增贷款达到 6981 亿元，货币化安置比例提升至 29.9%。2016 年和 2017 年全国棚改套数维持在 600 万套左右，但 PSL 新增贷款不断提高，货币化安置比例分别为 48.5%和 60%。

2014年以来PSL投放情况（亿元）

数据来源：公开资料整理

2013年棚改开工套数和货币安置化比例情况

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　　PSL借棚改货币化安置实现了对三、四线城市的货币定向宽松，三四线城市的棚改货币化安置规模占比全国高达 80%。 国家通过货币补偿盘活棚户区居民不动产资产，大幅提升居民购买力，拆迁同时也创造了居民住宅需求和地产下游消费需求，在棚改的带动下，三线城市商品房在 2017 年实现量价齐升，显著好于受制于需求端调控的一、二线城市。

2017年一、二、三线城市商品房销售面积同比数据（%）

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　　3、2PSL新增贷款超预期三、四线城市仍大有可为

　　2017年 5月国务院常务会议提出，实施 2018年到 2020年 3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区 1500万套，以此为依据，市场对于 2018-2020年的年均棚改预期是 500万套。 2017年12月23日全国住房城乡建设工作会议提出，扎实推进新一轮棚改工作，2018 年改造各类棚户区580万套。同时，本次会议再次强调 2018 年“部分三四线城市和县城继续去库存”。

　　PSL是基础货币投放新渠道央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款。在 2017 年棚改套数超预期的前提下，发现PSL的投放力度同样加强。2018 年前三个月 PSL新增额分别为 720 亿元、1510亿元和808亿元，共计3038亿元，同比2017年增长 86.15%。作为基础性货币投放新渠道，PSL大增意味着棚改专项贷款也将大幅增加，一季度国开行发布棚改贷款 2575 亿元，农发行一季度实现棚改贷款投放2148亿元。预计今年 PSL 新增贷款额有望超过7000亿元。2018 年棚改套数为580万套， 假设2018年棚改货币化安置比例仍为60%，单套购房面积为 90 平方米，2018年货币化安置面积将达到3.12亿平方米。如果全国商品房销售面积与 2017年持平，为17亿平方米。货币化安置面积占全国商品房销售面积比例仍然可以达到 18.35%，对于三、四线城市商品房销售的提振依然显著。

2014年以来 PSL 新增贷款、国开行棚改专项贷款和农发行棚改专项贷款

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　　从一季度来看，部分三、四线城市推进棚改力度仍然较强，对于当期商品房销售的拉动效应不容小觑。 以徐州为例，根据2018年徐州政府工作报告，2017年实施棚户区改造 1610 万平方米，2018年计划实施 2127万平方米棚户区及城中村改造，同比增长 32.11%，作为三线城市代表，徐州在2018年棚改力度明显加强。在棚改大力推进的大环境下，2018 年前三个月徐州房地产市场也呈现出“量增价稳”的情况，数据显示，2018年前三季度商品住宅销售面积为285.10万平方米，增幅达到35.17%。前三个月商品住宅均价维持在 7200 元左右，与2017年前三季度基本持平。

部分三线城市2018年前三季度商品房销售面积大增（万平方米）

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部分三线城市2018年前三季度商品房平均价格保持刚性（元/平方米）

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