2018年中国房地产行业发展现状及发展趋势分析

2018/6/15 12:18:00　来源:中国产业发展研究网　【字体：大中小】【收藏本页】【打印】【关闭】

核心提示：因城施策、分类监管收到良好政策效果:1）不同类型城市差异明显，我们认为，中长期看行业总量高位，增速低位，结构性机会大于整体性机会。分线城市销售面积同比情况数据来源：公开资料整理分线城市销售金额同比情况数据来源：公开资料整理2）经济整体保持平

　　因城施策、分类监管收到良好政策效果:1）不同类型城市差异明显，我们认为，中长期看行业总量高位，增速低位，结构性机会大于整体性机会。

分线城市销售面积同比情况

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分线城市销售金额同比情况

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　　2）经济整体保持平稳。

房地产投资保持稳定

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开竣工处于合理增速水平

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　　3）城市群价值开始明显体现。

因城施策下城市群轮动复苏

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　　4）开发商土地端投资踊跃。

开发商土地投资踊跃

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三四线城市补库明显

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　　政策趋势： 1）继续坚持因城施策，但适时选择适度调节： A、人才引进

　　政策表达：两会提出1300万人进城，中小城市和建制镇要放开落户限制。海通地产观点：二线城市人才引进和具备较强落户能力的中小城市和建制镇是今年亮点。

人口争夺才刚刚开始

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人才引进持续升级

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各省2017年人口导入情况

省份	广东	浙江	安徽	山东	河北	广西	新疆	四川	湖南	福建	江苏	江西	重庆	河南	贵州
常住人口（万人）	11169	5657	6255	10006	7520	4885	2445	8302	6860	3911	8029	4622	3075	9559	3580
增量（万人）	170	67	59.3	58.96	49.47	47	46.59	40	38.2	37	30.7	29.8	26.73	26.71	25
增量人口占比	1.52%	1.18%	0.95%	0.59%	0.66%	0.96%	1.91%	0.48%	0.56%	0.95%	0.38%	0.64%	0.87%	0.28%	0.70%
省份	陕西	山西	湖北	甘肃	海南	内蒙古	宁夏	西藏	青海	上海	北京	天津	辽宁	黑龙江	吉林
常住人口（万人）	3835	3702	5902	2626	926	2529	682	337	598	2418	2171	1557	4369	3789	2717
增量（万人）	22.82	20.71	17	15.76	8.63	8.5	6.89	6.61	4.92	-1.37	-2.2	-5.25	-8.8	-10.5	-15.6
增量人口占比	0.60%	0.56%	0.29%	0.60%	0.93%	0.34%	1.01%	1.96%	0.82%	-0.06%	-0.10%	-0.34%	-0.20%	-0.28%	-0.57%

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　　总体上，吸引力强的城市人才政策相对偏严（10个城市中有7个采取较严的人才政策），而吸引力弱的城市人才政策相对偏弱（8个城市中有6个采取较松的人才政策）。

各省人口政策与效果（1）

城市	城市吸引力强度	人才政策宽松度	2017年户籍人口增速（%）	城市	城市吸引力强度	人才政策宽松度	2017 口增速（年户籍人 %）
北京	强	严	-2.11	沈阳	一般	松	-1.09
上海	强	严	-0.74	武汉	一般	松	1.82
天津	强	严	-3.38	重庆	一般	严	-0.53
广州	强	严	1.24	成都	一般	松	-11.3
南京	强	松	1.26	长沙	一般	松	-5.04
杭州	强	严	1.51	合肥	一般	松	0.08
济南	强	松	0.57	南昌	一般	松	-0.11
海口	强	松	1.05	兰州	一般	严	-0.32
福州	强	严	-0.37	-	-	-	-
南宁	强	严	-0.87	-	-	-	-

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　　经过我们统计，上述城市披露人才引进计划的城市合计在未来五年将引进和培养497.7万人，如果假设人均购置住宅面积30-100平米，则未来五年引进和培养人才带动的住宅需求为1.49-4.98亿平（折合每年近0.3-1亿平的新增住宅需求。 2017年1、 2线城市住宅销售面积近2.84亿平）。

各省人口政策与效果（2）

城市	未来五年引进人才描述	未来五年引进人才统计（人）	引进人才需求测算（万平）	城市	未来五年引进人才描述	未来五年引进人才统计（人）	引进人才需求测算（万平）
天津	到2020年，计划引进培养11100名企业家。	11100	111	南昌	未来五年，引进602600名人才。	602600	6026
长春	五年时间，引进国内外10000名人才。	10000	100	广州	每年支持3000 名高端紧缺人才。	15000	150
沈阳	未来五年，引进国内外11840名人才和储备70万名大学生。	711840	7118	海口	到左右。 2020年，吸引各类人才20万人	200000	2000
石家庄	引进培养人才11100名。	11100	111	长沙	未来五年，总计将引进培养204260名人才。	204260	2043
乌鲁木齐	到2020年，培养引进12100名人才。	12100	121	武汉	实现5年留住100万大学生。	1000000	10000
西宁	每年引进培养100名人才。	500	5	南京	每年吸纳20万以上大学生在宁就业创业	1000000	10000
西安	5年内引进和培养国内外951350名人才。	951350	9514	成都	5年内引进和培育1000名高层次创新创业人才。	1000	10
银川	用5年时间，新引进1000名以上人才。	1000	10	南宁	三年引进100名以上工科博士、硕士。	100	1
郑州	到2020年，引进45100名人才和吸引20万毕业生。	245100	2451	-	-	-	-
合计	-	1954090	19541	合计	-	3022960	30230

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　　政策趋势： 1）继续坚持因城施策，但适时选择适度调节： B）多主体供应

　　政策表达：支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。

多层次供应体系

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　　政策表达：发展长租公寓的合理盈利模式，区分对待长租公寓和政府廉租房。

发展长租公寓基金，现实长租公寓的可持续发展并改善社会责任

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　　政策趋势：1）继续坚持因城施策，但适时选择适度调节： C）价格引导

　　海通地产观点：限购、限贷、限售短期不太可能改变，但限价存在不同程度调整空间。

新房限价造成房地产供应集中不畅

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　　海通地产观点：限价并不能有效扩大市场供应，开发商合理利润应该保障。

土地市场放大后需保证合理利润空间

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防止利润空间不足造成短期供给下降

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　　海通地产观点：目前土地溢价率下行，适度调整限价有利加大供给。

可统计城市挂牌价下行

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二线城市挂牌价回落

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　　基本面趋势： 1）高位震荡，增速回落。

房地产销售和开发投资预测

时间	销售			投资
时间	住宅销售面积同比增速（%）	住宅销售金额同比增速（%）	土地购置金额同比增速（%）	新开工面积同比增速（%）	竣工面积同比增速（%）	房地产开发投资同比增速（%）
2017年	5.3	11.3	23.4	7	-4.4	7
2018年1-4月	0.4	9.5	66.9	7.3	-10.7	10.3
2018E（17年11月预测）	-10	-5	10.25	0	3	5.06
2018E（本期修正后）	-5	3	35	3.5	3	6