政策利好持续发酵 长租公寓市场活跃

我国的住房市场正在经历一场深刻的变革，过去以住宅销售为主的单一模式在“房住不炒”的调控基调下正面临着重大调整。租购并举、全面发展住房租赁市场，已成为建立新型住房体系的重要组成部分。

　　不可否认，在政策、市场、资本三重利好的影响下，长租公寓迅速发展，但盈利困难、房源难拿等也成为各长租公寓品牌发展的难点。有业内人士表示，运营是租赁行业的核心竞争力，如果长租产品形成真正的平台，未来的商业价值就会比较突出。

　　租赁资产证券化产品纷纷发行

　　自去年以来，长租公寓运营主体频繁发行与住房租赁相关的资产证券化产品，如保利、阳光城、碧桂园、招商局蛇口、越秀、旭辉等房企，还有魔方、链家自如、新派等长租品牌，均通过CMBS、ABS、类REITs等不同模式实施了租赁产品证券化，获得了重要的金融支持。

　　而面对ABS和类REITs的产品不断推出，证监会已经明确了四种类型的资产包，其中就包括商业地产、商用地产、产业地产、办公楼。

　　今年7月5日，“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”通过了发审会审核，产品规模高达100亿元，将于上交所发行。对此，有业内人士分析认为，受到发债变缓影响，时隔两个月恒大租赁住房ABS终于成功获批，这是恒大集团首单住房租赁ABS产品。在国家推进住房租赁的大背景下，拓宽ABS融资渠道对于恒大地产具有十分重要的意义。ABS融资模式是指以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式。

　　此外，7月6日，“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”于上交所发行，发行总额为50亿元，储架规模达10亿元，首期发行5亿元。7月4日，“国信-春耕保理-碧桂园供应链金融资产支持专项计划”于深交所发行，发行规模为3.12亿元。7月3日，“国信证券-链融科技万科供应链金融1号（第一期）资产支持专项计划”于深交所发行，发行规模达6.97亿元。

　　业内人士认为，作为创新金融工具和长效商业模式，住房租赁的资产证券化既有助于租赁住房企业的规模化、集约化和专业化，还有助于盘活存量、为住房租赁市场注入活力，从而促进住房租赁市场的良性健康发展。

　　第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示，去年是长租市场快速发展的一年，在政策的鼓励下，国内住房租赁市场迎来了全面发展的重大机遇。今年称得上是住房租赁资产证券化的元年，在政府鼓励“租售并举”的背景下，国内房地产资产证券化有望在以租赁住房，尤其是长租公寓为底层资产的证券化产品中率先取得突破。

　　住房租赁面临政策利好

　　目前，我国住房租赁领域持续推出利好政策。在业内看来，租售并举是中国供给侧改革的现实需要。现阶段，我国从建设共有产权房、支持集体建设用地建设租赁房与资产证券化等方面着力发展住房租赁市场，稳定房地产市场。

　　事实上，自2014年起，利好于住房租赁市场的各项政策就已不断出台，“租购同权”“租售并举”等新型住房制度在政策的支持下正加速推进落实中。特别是近期，国家金融监管机构密集出台支持住房租赁发展的相关政策，大大利好企业多渠道融资，成为了加速住房租赁制度建设的催化剂。

　　与此同时，大力发展住房租赁市场被视为房地产市场长效机制建设的重要一环。当前，各地纷纷出台政策，大力发展租购并举的房地产市场。以一线城市为例，北上广深四个城市纷纷出台了支持住房租赁市场发展的重要政策。

　　自2016年起，北京土地市场在招拍挂住宅地块时加入了企业“竞自持面积”的附加条件，以保障租赁住房的土地供应。另外，根据北京市国土资源局发布的《北京2017-2021年住宅用地供应计划》，未来五年，北京将继续加大租赁住房供应，计划供地约1300公顷用于租赁住宅的建设用地，提供租赁住房合计约50万套。

　　深圳市也提出，政策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售，租售价为市场价的60%左右；安居型商品房可租可售、以售为主，租售价为市场价的50%左右；公共租赁住房租金为市场价的30%左右，拟进一步扩大保障的覆盖面，将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员和先进制造业蓝领产业工人等群体纳入到公共租赁住房保障范围中。

　　值得一提的是，近日，中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，明确保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场。

　　也就是说，长租项目已被纳入保险资金投资范畴。在此之前，中国证监会、住房城乡建设部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》提出，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品。

　　在此背景下，如今，来自不同领域的主体纷纷布局长租公寓，通过品牌化、专业化、机构化、金融化等相结合的发展模式打造专属的长租产品线。据英国房地产顾问公司第一太平戴维斯近日发布的一项研究报告预计，未来的长租市场将孕育出一批具备多渠道融资、极强运营能力、高品质服务及鲜明品牌特色的长租公寓机构，引领这个潜力巨大的蓝海市场成为行业内的服务标杆。

　　谈及未来住宅租赁市场的发展方向，业内人士普遍认为，长租公寓市场投资者和运营方需要在“短”和“长”两方面做出改进：短期需要快速树立品牌和拓宽市场，长期需要可持续的盈利能力。因此，产品、服务、金融等诸多方面的创新能力将成为行业应对挑战的关键。（高伟 王建业）

　　转自：中国商报