"因城施策、维稳调控"成为2019年楼市发展亮点

　　在“房住不炒”的背景下，2019年以来，集体土地入市迎来政策性的突破。同时，在区域发展方面，粤港澳大湾区和长三角一体化规划的出台成为2019年区域发展的亮点。另外，在旧房改造、租赁市场规范方面都有了进一步的提升。

　　辞旧迎新，各行业回顾过往，展望未来的场景再次上演，房地产市场也不例外。

　　在“房住不炒”的背景下，2019年以来，集体土地入市迎来政策性的突破。同时，在区域发展方面，粤港澳大湾区和长三角一体化规划的出台成为2019年区域发展的亮点。另外，在旧房改造、租赁市场规范方面都有了进一步的提升。

　　集体土地入市流转

　　2019年8月，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定。

　　当中，新修改的《土地管理法》删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定，并增加了新的规定，对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。同时，需要经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

　　不得不说，农村集体经营性建设用地可以直接进入市场流转，是对现行土地管理制度一个重大的一个突破，这使得农村集体经营性建设用地和国有建设用地享受同等的待遇，同等入市，同权同价，破除城乡二元体制。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，集体经营性建设用地入市，对城乡发展而言，有利于存量土地的开发，增加老百姓收入，尤其是在土地方面，可以提高农民未来财产性收入；其次，有利于集体土地价值的提升，同时可以增加房地产市场的供应量，达到供需平衡，益于延长房地产市场的开发周期；另外，还可以消除城乡发展壁垒，在土地方面有利于解决城乡发展差别、差距化障碍；此外，集体土地入市，有利于解决城乡土地价值差别化的弊端，对我国城乡发展有着积极的作用和意义。

　　新土地管理法的颁布，可谓是最近15年间较大的法律调整，其对于房地产等领域的影响是深远的。尤其是土地管理法中部分内容的调整，具有很高的历史地位，可以说是1978年家庭联产承包责任制改革后土地市场最重大的一次调整。

　　易居研究院研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，新法规定，确定为工业和商业用途的并经依法登记的集体经营性建设用地，允许交易，交易方式为出让或出租。但需要强调的一点是，依法登记的含义是不动产确权登记发证的概念，没有确权的用地是不允许入市的，这条规定实际上是这几年农村土地市场变动最大的一条内容，是集体建设用地同权同价精神的体现，也使过去地方政府行政法规允许入市的精神真正写入到了法律文本中。

　　新蓝图新机遇显现

　　改革开放以来，特别是在香港、澳门回归祖国后，随着粤港澳合作不断深化实化，粤港澳大湾区经济实力、区域竞争力显著增强，已具备建成国际一流湾区和世界级城市群的基础条件。

　　2019年2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，引发社会强烈关注。其中明确，打造粤港澳大湾区，建设世界级城市群。

　　业内专家认为，这不仅有利于丰富“一国两制”实践内涵，进一步密切内地与港澳交流合作，为港澳经济社会发展以及港澳同胞到内地发展提供更多机会，保持港澳长期繁荣稳定；还有利于贯彻落实新发展理念，深入推进供给侧结构性改革，加快培育发展新动能、实现创新驱动发展，为我国经济创新力和竞争力不断增强提供支撑；同时，有利于进一步深化改革、扩大开放，建立与国际接轨的开放型经济新体制，建设高水平参与国际经济合作新平台；另外，还有利于推进“一带一路”建设，通过区域双向开放，构筑丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路对接融汇的重要支撑区。

　　2019年12月1日，中共中央、国务院又印发了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》（以下简称《规划纲要》），《规划纲要》提出，到2025年，长三角地区将要办六件大事，即基本形成城乡区域协调发展格局，基本建立科创产业融合发展体系，基本实现基础设施互联互通，显著提升生态环境共保联治能力，明显提高公共服务便利共享水平，建立更加有效一体化体制机制。

　　其中，《规划纲要》对地产相关规划作出说明，要建立城乡统一的土地市场。推动土地要素市场化配置综合改革，提高资源要素配置效能和节约集约利用水平。深化城镇国有土地有偿使用制度改革，扩大土地有偿使用范围，完善城乡建设用地增减挂钩政策，建立健全城镇低效用地再开发激励约束机制和存量建设用地退出机制。建立城乡统一的建设用地市场，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”改革，用好跨省补充耕地、国家统筹机制等。

　　国家发展和改革委员会副主任罗文指出，长三角一体化发展战略的实施，是引领全国高质量发展、完善我国改革开放空间布局、打造我国发展强劲活跃增长极的重大战略举措。推动长三角一体化发展，既有利于提升长三角在世界经济格局中的能级和水平，引领我国参与全球合作和竞争；也有利于深入实施区域协调发展战略，探索区域一体化发展的制度体系和路径模式，引领长江经济带发展，为全国区域一体化发展提供示范；同时，还有利于充分发挥区域内各地区比较优势，提升长三角地区整体综合实力。

　　谢逸枫告诉记者，作为国家战略，长三角一体化与粤港澳大湾区的打造，可以成为未来中国经济增长级的新平台之一。这既有利于加强周边城市的融合与发展，也增强了中国经济中心城市发展的战略意义。另外，通过大城市带动小城市，让更多的城市加入城市群，推动中国城市影响力，这对国家而言有利于国家城市格局发展。此外，长三角一体化和粤港澳大湾区的打造，还有利于周边产业新一轮的升级，进一步增强国家竞争力，推动中国经济的巨大发展。

　　老旧小区改造升级

　　为了让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。早在2015年，中央城市工作会议上，就要求加快老旧小区改造，不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式。

　　2016年2月，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基础设施建设。

　　2019年的《政府工作报告》中，李克强总理对城镇老旧小区改造工作作出部署，又在6月19日主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造工作，顺应群众期盼改善居住条件。

　　2019年7月1日，住房城乡建设部副部长黄艳在国务院政策例行吹风会上表示，住房城乡建设部将会同有关部门认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，按照2019年6月19日国务院常务会议有关要求，指导各地今年扎实开展试点探索，抓紧摸清城镇老旧小区的类型、居民改造愿望等需求，在此基础上明确城镇老旧小区改造的标准和对象范围。

　　吹风会后，住房和城乡建设部联合相关部委，对全国老旧小区改造工作进行了密集调研。

　　在业内看来，老旧小区改造，承载着人们对美好生活的向往，也是城市品质提升过程中的一项重要工作。

　　而对于房地产而言，老旧小区改造也可谓意义深远。严跃进表示，通过重点改善老旧小区水电等配套设施，以及加装电梯等工作，实现了在不搞“大拆大建”的前提下，提升居民居住体验的目标。既可以改善居民的居住福利，又实现了存量资源的优化利用。

　　谢逸枫则认为，旧小区改造有效解决了老百姓生活的问题。目前许多老旧小区路面坑坑洼洼，缺少路灯，导致居民出行不便，同时许多小区还存在私搭乱建侵占消防通道的现象，安全隐患较大，因此老旧小区的改造有助于改善居民生活环境，提高居民生活质量，是改善民生的重要措施。另外，老旧小区改造升级，是房地产投资开发的新增长点，在有利于房产投资的同时，也有利于增加市场经济的增长点，尤其是对电梯制造业具有一定的推动性。

　　住房租赁成调控重点

　　随着房地产调控持续深入，租赁市场也逐渐成为调控重点。

　　2019年7月，财政部、住建部发布《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示》，明确北京、长春等16个城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。

　　住建部部长王蒙徽在新闻发布会上表示，大力发展和培育住房租赁市场，总结推广12个城市住房租赁试点的经验，落实各项支持政策，增加租赁住房有效供应，着力解决新市民等群体的住房问题。

　　相关数据表明，2007年全国建设廉租房和经济适用住房等保障性住房共1000多万套，到2018年，全国累计开工建设各类保障性住房和棚改安置住房约7000万套，还有2200多万困难群众领取了公租房租赁补贴，这也意味着帮助了约2亿群众解决了住房困难问题。

　　党的十八大以来，全国开工建设的各类保障性住房和棚改安置住房4000多万套，惠及了1亿多住房困难群众。到现在，城镇低保和低收入家庭基本实现了应保尽保，新市民的住房困难问题也得到了缓解，城镇中低收入家庭的住房条件明显改善，人民群众的获得感、幸福感和安全感也不断增强。

　　然而，要解决更多人的租房问题，谢逸枫认为，我国还需要有更多的保障性住房、福利住房和廉租住房，因为只有不断地完善住房制度，才能真正解决中国14亿人的住房问题。（记者 赵琳琳）

　　转自：中国产经新闻报