2019年房地产市场盘点：波动调整不断趋稳

　　各线城市在波动中调整、不断趋于稳定，成为2019年我国房地产行业的一个总体态势。纵观整个2019年，中国房地产市场有哪些具有标志性意义的事件发生？

　　中央首提“不刺激”政策，坚持三稳

　　2019年7月30日，中央政治局召开会议部署下半年经济工作，提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

　　事实上，在此前，已有政策收紧信号。在2019年4月19日和2019年5月18日，住建部已经对多个城市进行了约谈和预警提示，强调了房地产市场调控目标不动摇的决心。

　　2019年7月20日，开封市住建局发布了《市住建局撤销其作出的调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的相关决定》，原因是未进行充分市场调研。2019年7月24日，苏州发布了年内第二次收紧政策。

　　据中原地产统计，2019年上半年，全国房地产调控政策达251次，相比2018年上半年房地产调控192次，同比上涨了31%。

　　中原地产首席分析师张大伟向《中国产经新闻》记者表示，房地产调控政策从2019年4月中旬开始出现了明显收紧趋势。之后的近两个月间房地产调控近百次，密度在历史上处于最高阶段。

　　业内人士认为，中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，是为了防范各地因为经济下行压力大而轻率松绑楼市，进一步体现了“房住不炒”、“三稳”的政策目标导向，这也是2019年房地产调控中定性最为严厉的一次，其对于引导市场行为和预期是有积极作用的。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，此类政策的提出和上半年市场略偏热有关。2019年3月份开始，楼市出现小阳春，随之各类虚高房价和地价的问题开始出现。政策的出台确保了既有政策的连续性和稳定性，防范各地政府随意松绑楼市。

　　客观来说，2019年上半年各地经济下行压力总体还是比较大的，部分城市有政策松动或调整的考虑。

　　从稳定楼市的角度看，政策的调整需要谨慎和稳妥。受中央及地方相关政策的影响，房地产以及关联市场过热的现象出现了变化。中国信托业协会发布的数据显示，截至2019年3季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较2季度减少1480.67亿元，这是自2015年第四季度以来，房市首次出现新增规模的环比增速负增长。

　　房价下跌城市数量增加，房价拐点来临

　　纵观2019年的中国房地产市场，经历了上下波动——上半年，部分城市出现小阳春，房市升温，地市更热；下半年，全国楼市普遍出现降温，部分城市新房打折促销忙。

　　2019年11月15日，国家统计局发布了10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。据统计，二手房价格环比下跌的城市数量为35城，而上涨的城市数量为31城，是54个月以来首次下跌城市数量多于上涨城市。

　　同时，2019年下半年部分城市楼盘的新房也进行降价大促销。比如，2019年8月20日，恒大打响促销第一枪，旗下楼盘陆续打折，部分项目打折幅度甚至达7.8折。再如，融创天津公司启动员工自购及全员泛营销，非合资住宅项目全部打8.0～8.5折，商办产品6.0～7.0折，车位最高5折，引起广泛热议。

　　严跃进指出，2019下半年，特别是进入四季度，房企大幅促销的行为，一方面表明在房地产融资政策大幅收紧以后，房企现金流压力增大，年末有较大的资金回笼需求以应对未来债务压力；另一方面表明多地的房地产市场降温明显，新房销售不理想，同时房企预期2020年市场发展空间有限，需要加快项目周转速度。

　　记者注意到，按照国家统计局数据，70城新房与二手房价格已经分别上涨55和56个月，无论是上涨时间还是上涨幅度都远超以往几次短周期，市场存在很强的调整需求。

　　“二手房价更能反映市场真实需求，房价下跌的城市数超过上涨城市数，标志着房价拐点的来临，2020年全国房地产市场或将进入全面调整阶段。”严跃进说。

　　土地管理法新修定，集建用地入市有法可依

　　2019年以来，中央“一号文件”、两会政府工作报告均指出将全面推进农村集体经营性建设用地入市改革，加快建立城乡统一的建设用地市场。

　　2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改土地管理法的决定，该法律自2020年1月1日起施行。

　　值得关注的是，新法删去了关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

　　记者注意到，在新土地管理法正式生效前，部分城市已经积极进行了试点，比如说在2019年9月份北京市大兴区瀛海镇，一宗集体建设用地区级统筹地块顺利成交，将建设共有产权住房。这是北京也是全国利用集体建设用地试点建设共有产权房的首个项目。

　　业内人士认为，新土地管理法的通过，标志着中国集体建设用地全面落实“同地同权同价”政策进入实质性推进阶段。

　　2019年，各地集体建设用地改革试点的案例不断增多、各类政策改革的红利不断释放，同时相关法律制度也不断修正，取得了突破性的调整。严跃进表示，这一改革，是新型城镇化和城乡融合发展过程中的重要变革，体现了“发挥市场配置资源的决定性作用”的导向，必将形成城乡二元结构下的土地资源要素流动的新趋势。

　　不过，也需要注意，当前在具体实操层面，我国土地管理仍处于“摸着石头过河”的阶段，以试点为主，各类法律和市场的空白点及隐性风险很多。

　　在集体建设用地入市、流转和开发的过程中，关注点更多的还是在农村集体经济组织和农民等层面上。严跃进建议，未来应加强从房企的角度研究此类土地性质，助推房地产资本进入集建地的开发。

　　贷款基础利率发布，房贷定价机制调整

　　2019年8月17日，中国人民银行发布消息称，为深化利率市场化改革，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

　　2019年8月20日全国银行间同业拆借中心首次发布5年期贷款市场报价利率，为4.85。而原有的1年期贷款市场报价利率为4.25，相比上一次数据4.31则有所下降。

　　2019年8月25日，央行发布今年第16号公告要求，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价，二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。具体还要看各地不同银行最后的定价。

　　“LPR基础利率政策的出台，体现了利率市场化的导向，这使得后续各类贷款的定价会更加市场化，有助于和国际市场定价机制接轨。”严跃进说。

　　从政策发布的要求来看，房地产调控思路仍在沿续，继续控制个人房贷。张大伟说道，对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策，而一年期LPR主要是企业贷款成本，5年期LPR基本代表了房贷利率的走势，5年期LPR的降低，代表了房贷利率的下调也将成为趋势。

　　严跃进指出，从房地产市场的角度看，更能反映按揭贷款利率走向的则是5年期LPR。其中在2019年11月20日5年期LPR利率有所下调，即相比2019年10月份4.85有所下调，下调至4.80。此次LPR基础利率的调整，总体上符合预期，体现了贷款市场降利率、降成本的导向，其对于刺激购房者入市和办理贷款等都有较为积极的作用。

　　2019年12月28日人民银行发布公告，存量贷款合同将按一定规则，切换至LPR定价。这次的改革，是让LPR代替贷款法定利率，成为了新锚。

　　张大伟称，整体看，预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。“房住不炒”下，市场平稳是主流。房贷利率波动不会大。

　　纵观2019年全年房地产市场，我国房地产市场运行的政策环境仍然偏紧，中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策得到延续，各地出台了力度不同、方向不同的调控政策，保持房地产市场稳定。（记者 赵碧）

　　转自：中国产经新闻报