三道红线下的破局突围，越秀地产给出高效发展新样本

3月16日，越秀地产股份有限公司披露了2020年业绩公告。年报显示，越秀地产合同销售人民币 957.6亿元，同比上升 32.8%，完成全年合同销售目标人民币802亿元的119.4%;截至12月31日，核心净利润人民币 40.2亿元，同比上升 14.6%;权益持有人盈利约人民币42.5亿元，同比上升21.9%。在同一天，中国房地产协会的“2021中国房地产开发企业综合实力”评选中，越秀地产分别获得综合实力42位，商业综合实力27位的好成绩，较往年成绩大幅提升。

越秀地产的这份逆势增长的亮眼业绩单，反映出其稳健的财务表现与明显的融资优势，无疑为行业提供了一个很好的参考样本。

财务健康、现金流充足 融资能力优势凸显

健康的财务状况是房企稳健前行的基石。据年报，越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.2%、47.5%和2.25倍，各项财务指标稳健向好，展现了其稳健发展的定力和韧性。截至12月31日，越秀地产持有现金约人民币373.1亿元，较年初上升23.6%。充裕的现金流为项目的开发、投资提供了坚实支撑，也为覆盖短期负债留出了充足空间。

而在融资方面，越秀地产的多元融资策略与母公司的长期支持为其带来了低成本融资的优势。越秀地产发挥境内外两个市场两种资源的优势，境内加快核心产业发展，境外拓展融资渠道，优化资本结构，保持低成本融资能力处于行业头部位置。

嘉实基金的专家曾指出，越秀地产渠道丰富，土地储备能力非常强，融资成本合理。2020 年，越秀地产于境内成功发行人民币15亿元公司债，发行期限3+2年，发行票面利率为3.13%;平均借贷成本同比下降31个基点至4.62%。

多元化增储 屡获资本市场认可

以合理成本获取优质土地资源，成为行业政策收紧背景下，影响房企稳健发展的重要因素之一。依托国企背景优势，越秀地产积极推进“6+1”多元化增储的策略，通过“轨交+物业”、国企合作、城市更新、“住宅+配建”、收并购和产业勾地等6种特色化方式，积极获取优质土地资源，从而有效助力企业高质量发展。

值得注意的是，“住宅+配建”模式作为拓储方式的新突破，帮助越秀地产在广州新增4幅优质地块，总建筑面积约141万平方米。

越秀地产的多元增储模式获得了行业及资本市场的一致看好。其中，穆迪、惠誉两大国内外知名评级机构分别给予其Baa3和BBB-投资级信用评级，展望“稳定”，为企业获得资本市场青睐奠定了稳固基础。

财务储备充足 护航TOD战略与全国化布局

越秀地产财务表现稳健，在监管要求下仍具有业务扩张的空间，为越秀地产对高开发难度的TOD项目的推进、全国化布局的深化提供了坚实的财务保障，有助于提升公司核心竞争力，为未来的业绩增长增添更多动力。

据悉，截至2020年，越秀地产共拥有 5 个 TOD项目，位于广州黄埔、增城、番禺三大片区，总土地储备达到 388 万平方米，约占本公司大湾区土地储备的28.7%和总土地储备的15.8%。在疫情冲击的背景下，越秀地产TOD项目实现了跨越性增长，全年实现合同销售约人民币170.0亿元，同比上升236.6%。其中，品秀星樾实现合同销售75.3亿元，单盘销售成绩位居广州黄埔区第一，广州前三位。

全国布局上，越秀地产进一步巩固和完善“1+4“区域布局，形成了1-深耕大湾区、4-重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西南地区的全国化发展态势。截至2020年12月底，越秀地产新进南京和重庆两个重点二线城市，在全国战略布局21城，拥有总土地储备约2454万平方米。其中，大湾区土地储备占总土地储备约55.1%。其充裕的未售土储，足够未来3-5年开发所需，并奠定了未来业绩增长的主要基石。

越秀地产财务健康，融资优势明显，展现出稳健发展的定力和韧性。展望未来，随着充裕土储货值及TOD战略成效的逐渐释放，潜力巨大的越秀地产将迎来更高质量的发展。