2014年中国三四线城市楼市库存情况分析

　　中国指数研究院1月19日发布《“中国各级城市房地产库存大盘点”系列专题三》2014年以来，全国房地产市场进入深度调整阶段，市场需求持续疲软，观望情绪不断蔓延。5月起，为刺激需求，二线重点城市陆续松绑限购政策。9月末，央行层面放松限贷“认贷不认房”，11月下旬央行时隔两年半之久首次降息。多重利好政策的叠加效应，加之企业层面以价换量的促销策略，北京、杭州等一线及热点二线城市成交量在四季度开始回升。

　　【引言】

　　2014年以来，全国房地产市场进入深度调整阶段，市场需求持续疲软，观望情绪不断蔓延。5月起，为刺激需求，二线重点城市陆续松绑限购政策。9月末，央行层面放松限贷“认贷不认房”，11月下旬央行时隔两年半之久首次降息。多重利好政策的叠加效应，加之企业层面以价换量的促销策略，北京、杭州等一线及热点二线城市成交量在四季度开始回升。但在城市市场分化的背景下，多数三四线城市市场表现仍为乏力，库存居高、消化迟缓，短期去化压力陡增。另一方面，在土地城市化的大背景下，近年来城市经济发展与土地财政之间的“路径依赖”现象加剧，土地供应量大幅增加，引致楼市潜在供应量居高，中长期去化前景堪忧。如何缓解库存压力，成为三四线城市房地产市场当前面临的重要问题。

　　【报告要文】

　　1.库存现状：多数三四线城市供过于求特征显著，市场库存风险较为突出

　　1.1.供求状况：三四线城市住宅库存压力尤为严重，平均土地消化时间超5年

　　全国多数城市住宅市场面临较高的库存压力，供求矛盾加剧。2014年以来，全国房地产市场进入深度调整阶段，市场需求持续疲软，观望情绪不断蔓延。截止2014年11月，全国住宅销售面积同比下滑10.0%，加之过去几年土地快速开发形成的新增供应量集中释放，导致包括一线在内的多数城市库存量持续攀升，短期供过于求矛盾加剧。

　　在市场总体下行的背景下，不同城市间的市场分化现象愈发显著，三四线城市去化压力显著大于一二线城市。一线及部分二线热点城市表现出较强的抗风险能力和较高的需求弹性，在下半年多重利好政策的刺激下，潜在入市意愿得到有效提振，市场回暖迹象显现。截止2014年11月，一线城市出清周期已回落至14.4个月，土地消化时间仅1.5年，二线城市出清周期21.6个月，土地消化时间3.3年。但与一二线城市相比，三四线城市市场总体状况并未得到较大改观，出清周期仍高达47.8个月，土地消化时间依然超5年。无论从短期还是中长期来看，多数城市三四线城市库存量均已达到历史高位，未来去化压力显著。在需求低迷的情况下，库存因素将成为阻碍市场发展和企业投资的重要因素，由于三四线城市库存压力状况各不相同，政府和企业需要区别对待三四线城市的去化压力问题。

　　1.2.城市分化：不同城市库存压力明显分化，但多数三四线城市过剩风险突出

　　三四线城市中，不同城市在政策、人口和产业结构等方面的差异，不同城市所面临的短期库存压力和中长期库存压力出现分化。我们将出清周期作为判定城市短期住宅库存压力的指标，将土地消化时间作为判定城市长期住宅库存压力的指标，据此将三四线城市分为以下4类：