2014年中国二线城市楼市库存状况盘点

　　中国指数研究院1月19日发布《“中国各级城市房地产库存大盘点”系列专题二》2014年我国房地产市场进入调整期，部分城市库存高企，去化压力不断加大，且不同城市间显著分化。从全国二线城市商品住宅短期库存量及去化周期、中长期土地消化能力两个方面综合分析，得出呼和浩特、大连等城市去化压力较大，而合肥、厦门、成都等城市去化压力尚可的结论。

　　【引言】

　　2014年以来，宏观经济增速持续趋缓，房地产市场整体下行与城市分化并存，多数城市成交量大幅回落，短期供求失衡，库存量持续走高，出清周期延长。在此背景下，全国百城价格指数连续8个月环比下跌，下跌城市数量不断增加。为缓解市场下行压力，下半年中央及地方出台一系列利好政策，绝大多数城市限购政策放开，央行货币信贷政策放松、调整存款统计口径等，同时房企加大促销力度去库存，多数二线城市房地产市场回暖，短期库存压力有所缓解，但部分城市由于库存量过高，短期去化压力依然较大。

　　从中长期来看，受经济、人口规模及产业结构等因素影响，不同城市去化压力显著分化，多数二线城市土地消化时间在合理范围内；少数城市因规划超前，在城区大规模扩张过程中，土地供应过大，房地产开发量远超当地住房需求，供应过剩风险突出。基于此，我们通过对二线城市房地产市场短期、中长期库存现状及市场需求进行综合研究，并提出策略建议。

　　【报告正文】

　　1.库存现状：不同城市库存压力表现分化，少数二线城市库存高企，短期及中长期去化压力显著

　　2014年我国房地产市场进入调整期，部分城市库存高企，去化压力不断加大，且不同城市间显著分化。从全国二线城市商品住宅短期库存量及去化周期、中长期土地消化能力两个方面综合分析，得出呼和浩特、大连等城市去化压力较大，而合肥、厦门、成都等城市去化压力尚可的结论。

　　（1）市场供应：呼和浩特、大连等城市短期及中长期库存压力显著

　　图：2014年12月部分二线城市商品住宅出清周期、土地消化时间

　　注：土地消化时间为截至2014年11月数据

　　短期库存：合肥、南昌、南京等城市库存量较低，去化速度快，短期库存压力不大；呼和浩特、大连等城市去化周期较长，短期库存压力大

　　截至2014年12月，合肥、南昌、南京等城市出清周期在10个月及以下，去化速度较快，尤其是合肥，出清周期不足6个月。厦门、杭州、海口等城市出清周期在15个月以下，这些城市短期库存去化压力不大。而呼和浩特、大连、天津、北海、青岛等城市出清周期较长，超过20个月，短期库存去化压力较大。

　　中长期库存：青岛、长春等城市土地成交量远高于市场消化能力，中长期住宅库存压力大；厦门、海口等城市潜在供应相对不足

　　图：二线城市土地消化时间

　　从二线城市住宅用地消化时间来看，平均在3.25年，其中大多数二线城市在5年以下，仅青岛、郑州、长春超过5年。

　　青岛、长春等城市土地成交量远高于市场消化能力，中长期库存压力大。其中青岛土地消化时间近6年，郑州、长春均在5年以上，兰州、呼和浩特等土地过剩问题同样突出。由于部分城市大量土地开发仍处于停滞状态，造成土地存量高企，住宅用地消化时间较长，未来市场去库存压力攀升。

　　（2）市场需求：长沙、杭州、苏州等地人均居住面积较高；天津、合肥等地人均居住面积较低，未来市场潜力较大

　　大多数城市人均住房面积在35平米/人以下，长沙、杭州等少数城市2010年人均居住面积偏高。根据2010年人口普查数据，二线城市中，人均住房建筑面积低于30平米/人的城市个数占据半数，低于35平米/人的城市个数占据近八成，仅长沙、杭州在40平米/人以上。

　　（3）城市分化：呼和浩特、大连等部分城市短期及中长期库存压力突出

　　综合不同城市住宅库存短期去化能力及中长期土地消化能力，将二线城市分类如下：

　　表：二线城市分类结果