浙江中小房企直面生存危机 行业洗牌倒逼企业转型

　　仿佛还在昨天，房地产业的暴利吸引社会资本纷纷涌入，行业甚至被戏称为“傻子也能赚钱”，也促成了中小房企的大量出现。而当行业行至今日，它们面对的却是另一番局面。

　　市场低迷下，高负债经营遭遇融资难和融资贵，加上项目亏损累加的后果本就足以致命，而行业洗牌期却已同时不约而至。

　　“不是要不要转的问题，而是市值在百亿元以下的多数中小房企都要被迫转型。”作为浙江省会杭州的房产大鳄，滨江集团董事长戚金兴如此概括当下的行业现状。对于中小房企而言，新常态下转型的求生之路如何走，已成为当前最紧要的命题。

　　新政难挡房地产“新常态”到来

　　如今在浙江，房企倒闭正在成为大概率事件。

　　本月，上市公司宁波建工一则公告引起关注。其公告透露，与公司合作的一家当地房企陷资金链危局面临破产，而宁波建工超亿元工程款亦被拖欠。

　　无独有偶，去年下半年开始，房地产企业倒下的消息从各地频频传出：浙江清水湾置业申请破产牵出新西湖小镇“烂尾”问题；曾是全国民企500强的温州中城建设集团上月破产重组；绍兴多处楼盘成为“烂尾楼”，金品置业、越红房产母公司等多家当地知名企业进入破产重整阶段……

　　对于房企倒闭高频次出现，浙江大学教授、浙大房地产研究中心主任贾生华表示：“开发商的问题是积累下来的，主要是由于前几年投资过热的风险逐步释放。

　　“从市场健康发展角度看这是必要的，如果所有的冒险、头脑发热都能得到正常的报酬，那么就会鼓励这个市场走向不理性。所以市场会教育大家回归到一个合理状态。”贾生华说。

　　另一方面，地产商日渐缩水的业绩则更能证明“躺着都能赚钱”的时代已经过去。

　　以浙江杭州为例，此前发布的《2014年杭州市房地产市场监测报告》显示，有近七成房企陷入亏损困局。而从浙江房地产上市公司层面看，十余家企业去年业绩缩水已成为共象。

　　上月底，房地产救市动作可谓火力全开：27日，国土部、住建部提出统筹调整土地和商品房供给；30日央行降低二套房首付比例；同日财政部将个人购买二手房免征营业税的期限调整为2年。

　　社科院某经济学家日前在杭州表示，市场不会因为政策的回暖而告别调整，痛苦的调整刚刚到来，政策只是暂时减轻了痛苦。“在总体供给过剩的局面下，市场恢复到过去的可能性不大。政策不足以支撑房地产企业完全翻身，至少还需两年的消化期。”

　　贾生华则认为：“救市的目的并不是救这些开发商，房地产市场需要有一个稳定的发展，不能过度低迷，为的还是市场恢复和平稳。”他表示，当前经济进入新常态，房地产行业也同样如此。

　　财经专栏作家叶檀也在近日指出，地产的黄金时代已经过去，作为软着陆的经济体，中国房地产已迎来白银时代。

　　行业洗牌倒逼企业“壮士断腕”

　　对于多如牛毛的中小房企而言，在市场低迷折磨的同时，房地产行业已经开始的大洗牌，也正加剧着它们的危机感。

　　近年房地产市场领域内“大者恒大、强者恒强”的现象，几乎成为行业的明朗趋势。“市场集中度提升”、“大房企时代来临”等行业预言已一个个变为现实。如今中小房企的竞争优势正在逐渐失去，开始被挤出市场。

　　中国房地产协会研究报告称，未来部分现金流压力巨大，抗压能力相对较弱的中小房企将选择主动退出和寻求并购，大型企业则有机会进一步提升规模，从而实现行业集中程度的进一步提升。

　　建业集团董事局主席胡葆森曾预测，三年后过半的房地产企业将消失，目前5万家地产商3年以后有一半以上甚至更多将没有新项目可做。

　　贾生华介绍：“目前我们看到的一些风险暴露，比如资金链断裂等这种还是少数，多数是通过一种存量调整，比如转让股权转让项目，企业重组通过这些来释放风险。洗牌是一种优胜劣汰，对行业发展是有利的。”