2015年4月东莞住宅成交运行情况分析

　　新政利好，降准降息，今年前4月，东莞一手住宅市场供需两旺，并创下了历史同期新高。与此同时，库存量下降，消化周期下降至11个月。

　　不过，由于成交火热，个别项目提高价格，加上临深片区吸引深圳客入市，价格上涨明显，虽然整体均价仍然平稳，但4月普通住宅价格出现明显上涨，达8722元/平方米。

　　成交：今年前4月住宅供需两旺

　　楼市新政利好加上降准降息，东莞住宅成交也日趋火热，4月住宅成交创下历史同期新高，推高了前4月东莞住宅成交量，同样也达到了历史同期新高，呈现供需两旺的局面。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2015年1~4月东莞一手住宅新增供应面积高达227.8万平方米，创历史同期最高，同比大幅增加73%，1~4月网签面积高达204.0万平方米，同比大幅增加53%，同样创历史同期最高，与2013年同期基本持平，今年前4月东莞楼市表现强劲。

　　其中，受“3·30”新政刺激东莞楼市成交量迅猛反弹，4月楼市成交量惊人，同比去年大幅增加95%。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2015年4月东莞一手住宅网签面积约74.7万平方米，同比去年大幅增加95%，环比3月大幅增加45.5%，创历史同期最高，第一次4月突破60万平方米,在历史上所有的月度签约排名第四名。

　　供应：4月住宅供应量历史同期排第二

　　成交量上涨同样得益于4月开发商“抢闸”入市，加大推货量。4月，东莞住宅供应持续大幅放量，住宅新增量全线飘红，据东莞中原研究部数据监测显示，4月东莞有28个项目新增供应住宅产品，合计达61万平方米，环比大幅上涨49%，同比亦上升27%；与历史同期相比，4月东莞住宅量仅次于2008年，成为2008年以来第二次4月住宅新增量超过50万平方米。

　　同时，在高供应和高成交的双重作用下，东莞库存量迅速回落。据东莞中原研究部数据监测显示，在今年2月东莞存量达到614万平方米的峰值后，在近两月东莞住宅成交持续放量，尤其是4月成交快速反弹，东莞住宅存量快速下滑至589万平方米，其存量消化周期亦回落至约11个月，但目前东莞住宅存量仍然处于高位水平，存量面积均远远高于近三年同期。

　　特点：改善住宅成交增加临深片区成交突出

　　受二套房政策利好的影响，改善需求得到极大释放，改善住宅产品成交上升明显。据东莞中原研究部数据监测显示，4月份，东莞住宅成交中，70平方米以下产品成交占比为7%，仍然保持在低位水平，70~120平方米以下产品成交占比略有下滑，为68%，而120~180平方米产品成交占比明显上升，成交占比达17%，成交项目主要为松山湖星城·翠珑湾、万江北大资源·御城及凤岗名流印象花园，其中星城·翠珑湾4月120~160平方米洋房产品成交套数超过100套，北大资源·御城则有73套，名流印象花园有68套；180平方米以上产品成交占比依然保持低位，仅为7%。

　　从成交区域来看，临深片区成交突出，在新政利好下，深圳购房者疯狂涌入东莞，促进临深片区楼市量价齐升。据东莞中原地产市场研究部统计数据显示，4月临深片区住宅成交2301套，成交面积24.65万平方米，占东莞住宅成交面积的32.27%，列七大片区之首，成交面积是排在第二位的中心城区的近两倍，成交项目主要集中在凤岗镇，4月凤岗住宅成交面积达到13万平方米，列东莞各镇等成交首位，成交面积更是南城的两倍以上。

　　分析认为，在多股政策风作用下，一线城市成交快速反弹，临深片区深圳客溢入现象显著，4月临深片区住宅成交超过100套的项目达到9个之多，其中位列前三位的凤岗保利·百合花园、名流印象花园及黄江碧桂园·翡翠山项目，4月住宅成交套数更超过200套，而其余片区4月住宅成交套数于100套以上的不超过3个。

　　价格：普通住宅价格上扬达8722元/平方米

　　而在临深片区楼市量价齐升的作用之下，虽然东莞楼市整体价格平稳，但适合刚需和首次改善需求的普通住宅价格出现明显上涨。合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，1~4月，东莞市一手住宅网签均价约9013元/平方米，同比微降1%，整体以平稳为主，其中，4月，东莞一手住宅均价为9250元/平方米。

　　不过，扣除豪宅价格拉高因素，普通住宅的价格也出现了明显上涨。据东莞中原研究部数据监测显示，4月东莞普通住宅快速反弹，为8722元/平方米，升至2012年以来的高位，临深片区、滨海片区及中心片区等热点区域4月多盘发力成交，尤其是临深片区的凤岗镇，在热点片区相对高价项目成交集体放量下，普通住宅整体均价快速上扬。

　　另外，城区在供应紧张，在售刚需项目持续短缺，多股利好政策作用之下，价格持续高位企稳，个别项目入市新品价格有所上调，各种因素促进了普通住宅房价明显上扬。