2015年第一季度沈阳房地产市场分析

　　2015年5月11日仲量联行今天发布2015年第一季度沈阳房地产市场报告，报告显示本季度优质办公楼需求活跃，成交量回暖。

　　“随着沈阳优质办公楼市场的不断扩容，市场格局正在发生改变。”仲量联行沈阳分公司董事总经理王刚先生表示，“随着金廊沿线上符合国际甲级标准的优质办公楼开始预租或正式交付，沈阳办公楼市场将进入新纪元。同时，开发商已感觉到较大供应层面上的压力，部分原有项目下调租金以抢占市场份额。”

　　办公楼–本季度四个优质办公楼项目进入市场，成交量回暖。

　　零售物业–本季度一个新项目入市，市场平均租金环比下降。

　　住宅–国家放松贷款政策，包括首付款比例和贷款利率的下调都给予楼市新动力，成交量亦出现明显回暖。

　　办公楼

　　本季度，沈阳优质办公楼需求较上季度活跃有较大回升。吸纳量录得86，782平方米，内资企业仍为本季度签约的主力客户，约75%的优质办公物业租赁由该类客户构成。金融贸易类型的客户仍然是需求的主体。其中，甲级办公楼吸纳量录得75，163平方米。

　　四大优质办公楼项目入市，推高市场空置率。位于CBD的新地中心项目、位于大东区的龙之梦一期高区及龙之梦二期、位于浑南的瑞宝中心进入市场，为市场带来了总计约30万平方米的新增供应，其中位于CBD的新地中心为125，044平方米。截至本季度末，沈阳甲级办公楼总存量攀升至75万平方米。同时，受短期内大量的新增供应入市影响，市场份额迅速稀释，致使本季度空置率大幅攀升至30.2%，其中甲级办公楼空置率录得43.0%。

　　源于供应层面压力，沈阳优质办公楼租金下降明显。本季度整体市场租金水平下降明显，录得人民币73元每平方米每月。其中甲级办公楼有效平均租金本季度环比下降0.4%，录得人民币101元每平方米每月。目前沈阳金廊沿线上优质甲级办公楼的存量较大，而且新项目多以大体量为主集中入市，给开发商带来了巨大的供应压力。新项目为了快速争取市场份额，多以较低价格入市，同时也是对原有的甲级办公楼项目租金造成了较大的冲击。由于对于未来沈阳经济发展看好，加之小型投资性销售型办公楼市场表现不佳，办公楼售价较上季度有所降低，部分原定的销售型办公楼项目更改为租赁策略或租售结合策略。

　　随着新项目入市，开发商承受更大的市场压力。未来12个月，随着优质办公楼供应高峰的来临，竞争日益加剧。大量的新增供应集中入市短时间内将市场空置率推向高点，租金将承受更大的压力。

　　零售物业

　　2014年第三季度，沈阳零售消费继续保持增长态势。2014年全年，沈阳零售消费继续保持增长态势，其中根据沈阳市统计局统计，沈阳社会消费品零售总额预计可达到3568.4亿元人民币，同比上涨12%。

　　市场目前较为低迷，部分新开项目招商进度缓慢。受施工及招商进度的影响，沈阳一些商业项目延迟了开业时间，如K11购物中心拟于2016年正式开门营业。本季度大悦城新开一家苹果专营店，该店为苹果在内地的第十七家门店。同时沈阳部分已开业的项目为了增强市场竞争力，强化体验式消费环境，积极进行业态调整，减少零售占比，增加儿童、餐饮及娱乐等服务体验型业态的比例。

　　太原街商圈又一大型百货项目入市。本季度沈阳兴隆一百项目正式开业。该项目将原伊势丹及新玛特两栋楼体连为一体组成了太原街区域第二大百货商场，其建筑面积达12万平米，地上8层，地下2层。沈阳兴隆一百是兴隆集团在沈阳的第六个项目，兴隆集团结合自身强大的招商力度和中端品牌资源，在太原街区域打造了覆盖中端及低端的全客层百货商场，填补了太原街区域的空白点。该项目开业率达到95%以上。

　　近年来沈阳优质商业的供应量较大。部分新项目招商和运营压力较大，开业时间推迟。本季度沈阳北一路万达及浑南万达关闭百货业态，这是继去年尚泰百货在万象城关闭后又一次大规模的关闭购物中心内的百货业态。

　　市场供大于求，开发商招商压力较大。2015年第一季度，市场整体租金同质比较上个季度下降1.8个百分点，沈阳优质购物中心首层租金录得人民币3，018元每平方米每年。本季度，资产价值略有下降，市场平均资本价值较上个季度下滑1.9%。

　　未来12个月，较大的供应压力仍将会持续。受供应压力和市场竞争影响，零售商对新开店更谨慎，洽谈及决策时间的加长从而导致招商阶段会延长，部分新项目亦可能延期交付。预计未来十二个月内，租金会受到市场供应压力的影响而小幅震荡，市场仍以消化存量为主。儿童和餐饮仍将作为商场体验式消费的主打业态。

　　住宅

　　高端住宅成交量同比上扬，市场需求仍以刚需为主。从整体市场来看，沈阳商品住宅的整体成交较去年同期小幅放量，录得27，380套，同比增长6.3%，成交均价为5，920元/平方米，较上个季度下跌5.3%。市场需求主体依旧为以中小户型产品为主。国家推出一系列优惠政策来推动商品住宅市场回暖，如降低商业贷款及公积金贷款利率，减少公积金贷款首付至总房价的20%等，部分处于观望态度的刚性需求及改善型需求的购房者开始陆续回归市场。同时本季度高端住宅市场成交量达到3，783套，同比增长13.4%。

　　政府推出一系列支持楼市政策，开发商以价换量态度明显。本季度两个新增高端项目进入市场，分别为位于金廊中段的宝能环球金融中心及位于皇姑区的海伦堡项目入市，为市场带来了972套新增单元面积。同时在售项目为争抢客户，在本季度也放出更多的产品，综合以上原因，本季度高端住宅市场录得新增供应为2，949套。沈阳高端住宅成交均价呈小幅下降趋势，开发商以量换价的态度明显，成交均价较上个季度环比下跌0.5%，至每平米8，779元。

　　受政策影响，未来商品住宅市场将逐步回暖。为推动东北地区经济发展，2015年国家将给予东北更多的产业和资金支持。作为东北经济的桥头堡，辽宁省及沈阳市政府亦会加大对于经济发展的刺激政策。作为东北经济的支柱产业之一，房地产行业也会在该轮刺激中获得大力度的政府政策支持。继政府在年初推出一系列促进商品住宅市场回暖的利好政策之后，预期在年内，会有更多的利好支持性政策颁布，这些政策也将促使部分观望态度的购房者开始逐渐回归市场。仲量联行预测，市场成交量及成交价格将会在未来12个月内逐步回暖。