2015年4月深圳豪宅市场成交情况分析

　　“330新政”不仅快速催热了深圳的二手房市场，也让新房市场入市速度加快，4月底供应开始放量，其中不乏一些豪宅项目。由于国土局备案数据略微延后，4月成交数据仍主要体现为前期入市的豪宅项目备案结果。根据深圳中原研究中心的监测，4月深圳成交的一手豪宅项目虽然仍为前期活跃的19个项目，但总成交量却有明显回升，共成交268套，合计5.33万平，面积环比增加36.2%，同比去年4月大增288.2%。其中，住宅类豪宅共成交4.65万平，环比增加28%。在总体住宅的占比由3月的8.4%上升至本月的11.5%。

　　豪宅供应渐启动

　　4月豪宅市场开始启动，招商海上世界双玺1个项目即有434套200-530平的大户型单位获得批售，总量为12.4万平，为继2014年9月以后首次突破10万平。而开发商公开推售的量也有明显的增长，4月共有3个项目开盘或加推，分别为观澜的万科九龙山别墅项目以及南山蛇口海上世界双玺和后海的曦湾天馥，共有4.76万平近200套豪宅单位入市。

　　图1深圳市一手豪宅批售量与推售量月度走势

数据来源：深圳中原研究中心

　　住宅类豪宅成交回升明显

　　整体市场的迅速回暖也带动了豪宅市场的复苏，根据深圳中原研究中心的统计，4月深圳成交的一手豪宅项目虽然仍为前期活跃的19个项目，但总成交量却有明显回升，共成交268套，合计5.33万平，面积环比增加36.2%，同比去年4月大增288.2%。

　　相较整体的新房住宅市场来说，豪宅成交量的上升也相对较快，住宅类豪宅共成交4.65万平，环比增加28%。在总体住宅的占比由3月的8.4%上升至本月的11.5%。由于国土局备案数据的滞后性，反应的主要为开春至4月上旬的成交，期间由于新房市场供应量较小，市场成交仍以前期入市的在售新盘为主，开春后二手房市场的火热也带动了豪宅的入市。

　　图2深圳市一手豪宅成交量及成交占比

数据来源：深圳中原研究中心

　　分类型来看，住宅类豪宅本月成交相较公寓类更显活跃，占比76.8%，增长3.5个百分点。

　　其中，别墅项目本月成交增加明显，在豪宅成交总量中占比较3月增加6个百分点至12.6%。有4个项目共31套单位备案，面积0.67万平，环比大增155.6%。代表性成交楼盘为仁山智水花园和中海九号公馆，分别录得25套和4套成交。

　　豪宅平层仍为主要成交类型，占比超六成，4月共成交3.42万平，环比增加31.2%。其中四成在南山，有4个项目成交，罗湖、福田分占两成多，宝安仅有中海九号公馆1个楼盘占比约一成。

　　豪宅公寓依然是南山的深圳湾壹号、水湾1979以及福田区的深业上城及京基滨河时代4个楼盘，相较于住宅类豪宅来说，4月录得的成交增长稍显平缓，环比3月仅增长18.5%，占比也降至两成以下。

　　图3各类型一手豪宅成交占比

　　数据来源：深圳中原研究中心

　　图4各类型一手豪宅成交面积

数据来源：深圳中原研究中心

　　成交榜单——银湖蓝山润园荣登榜首

　　本月豪宅成交热点楼盘仍然表现为前期推盘楼盘的陆续备案结果，且未出现大幅成交放量的情况。榜单中以住宅类豪宅为主，拍在前三均为住宅类豪宅。但个盘成交量较小，公寓类的4个楼盘也全部上榜。

　　排在榜首的华润银湖蓝山从2014年11月开盘以来，其以高品质而受中高端客户所追捧，4月仍有41套录得备案。而中海九号公馆和华侨城loft公馆均以30余套的成交分列No.2、No.3。

　　图5深圳市一手豪宅成交套数Top10

　　数据来源：深圳中原研究中心

　　高端豪宅占比持续上升

　　根据深圳中原研究中心统计，4月一手豪宅成交总价分布以800万为分水岭，占比差异明显。

　　本月800万以上豪宅成交占比继续上升15个百分点，占比高达53%。千万豪宅总量占比37%，1500万以上的高端豪宅占比22%，代表性的楼盘仍以南山的深圳湾壹号、招商海上世界双玺、华侨城loft公馆以及福田的深业上城为主。随着流动性的宽松和资金的聚集，深圳豪宅市场中高端豪宅成交占比正逐渐上升。

　　而3月占主力的500~800万的总价区间单位本月占比下滑明显，大幅下降13个百分点至25%。此区间成交物业仍以大平层豪宅为主，代表性楼盘为福田的山语清晖、栖棠映山、大康福盈门，以及宝安尖岗山片区的中海九号公馆。南山的该区间成交物业以曦湾天馥的小面积单位为主。

　　图6深圳市一手豪宅成交总价分布

　　数据来源：深圳中原研究中心

　　豪宅步入快速去化阶段

　　本月豪宅仅有平层单位供应，从库存绝对值上来看，别墅和公寓类都有所下降，整体豪宅也进入快速去化的阶段，至4月底去化周期仅为10.4个月。

　　从销售率来看，受深圳高端需求的支撑以及别墅供应的逐渐稀缺，别墅类仍是销售率较高的类型。公寓类豪宅以不到五成的销售率垫底，然而近期流动性的持续宽松和房价持续上升的预期也促进了豪宅公寓的去化速度，去化周期降至20个月以内。

　　表1深圳市一手豪宅存量表

　　数据来源：深圳中原研究中心

　　根据深圳中原研究中心的监测，4月最末一周，新房市场供应开始逐渐放量，5月新房市场预计有44个楼盘开盘或加推，其中有近10个项目为豪宅，计划入市的有新世界名镌378-665平别墅及万泽香蜜湖的240-270平别墅、燕晗山苑90平-230平米4房精装公寓及御林华府180平复式、245平平面4房大宅等项目，豪宅也必将乘着这股宽松政策的东风加速启航。