2015年一季度澳大利亚房产政策与市场利好分析

　　1、澳央行2月宣布降息至2.25%创60年新低

　　澳大利亚央行（RBA）在2月3日宣布下调现金利率至2.25%后，财政部长JoeHockey呼吁其它银行马上跟进降息。澳大利亚联邦银行（CBA）首先宣布跟进这一决定，随后是西太银行（Westpac）。

　　澳央行宣布降息四分之一基点，将官方利率降至60年新低2.25%。财政部长JoeHockey表示，其它大型商业银行应该马上跟进这一决定。他说：“各银行对于降息的跟进将对澳大利亚经济产生较大影响，这种跟进最好马上进行。我呼吁澳大利亚银行马上跟随降息，这不仅仅在于澳洲购房者，小企业和信用卡也同等重要。”

　　联邦银行已经宣布将全部跟进央行的降息决定，把标准浮动房贷降低四分之一的基点，至5.65%；降低5年固定房贷利率三分之一个基点至4.69%；3年固定房贷利率降低至4.69%。

　　西太银行宣布，将降低标准浮动房贷利率0.28%至每年5.7%。新利率将从2015年2月20日起实施。那些使用西太银行PremierAdvantagePackage的顾客，将获得最少0.7%的利率优惠，这样他们的实际利率会跌至5%。这一调整后，西太银行的房贷利率将至6年来的新低。如果购房者借贷30万元，每月将能够节省52元，一年624元。

　　房天下海外置业专家认为，降至新低的基准利率对于购房者来说无疑是一个好消息。此外，利率的下降也将提振澳大利亚经济的前景以及消费者和商业信心。

　　2、澳政府拟出台“严控购房”政策海外投资者或将缴纳购房申请费

　　2015年2月25日，澳大利亚政府宣布，将考虑出台相关政策，对购买本国房产的外国投资者增加收费并设立惩罚机制。介于不断飙升的首府房价，澳大利亚总理托尼.阿伯特向国内民众保证，通过这次决议将会“尽可能公平地给予每个澳大利亚人买房的机会”。

　　限制令内容大致为“在未来时间里，针对非澳洲购房者，购买超过100万澳元以下的房产须向澳洲FIRB缴纳5000澳元费用；对购买100万澳元以上的房产，其总价格每增加100万澳元，须多缴1万澳元费用。”

　　此外，澳大利亚政府还将对外国投资者购买不动产的情况进行登记，如涉及到违法行为，则将被处罚（其中最高罚款可达房产总值的1/4并可能被强制出售所持物业）。同时，澳大利亚财政大臣JoeHockey宣布，政府将确保所有海外投资者遵守这项命令，政府也将每年投入200万澳元的费用来推动实施这项法令。

　　目前，澳洲政府在公布限购令相关缴费细节的同时，正在积极寻找反馈信息并宣布可能将于12月出台相关法案。

　　房天下海外房产置业专家预测，2015年到2016年上半年，将会成为中国投资者避免缴纳高额海外投资税费和巨额罚款的“最佳黄金时间”。按照澳大利亚购房流程来讲，投资者拿到澳洲房产产权的时间需要一年至一年半左右。现在作出投资决策，购房者不仅能有效避免支出大笔额外资金，也能够避免澳洲政府更加严格的资产检查和认证（该项法令也对投资者身份以及资金流向有了更高的审查要求）。

　　3、布里斯班申办2018年奥运会第一季度涨幅高达8.3%

　　今年2月澳大利亚奥林匹克委员宣布，希望布里斯班能成为2028年奥林匹克运动会主办国。“除了悉尼和墨尔本，只有布里斯班能够有足够的能力举办这样的赛事。”值得注意，昆士兰州和布里斯班政府将可能投资300亿澳元来帮助布里斯班申请2028年奥运会，其中就包括改善道路交通以及改建旧房等市建规划方向。不少经济学家认为，2028年奥运会的申办事宜将给本就蒸蒸日上的布里斯班房产带来更多的投资契机。

　　由于受澳洲政府欲推行“海外投资者购房限制计划”和全国“双低红利”（低贷款利率和低汇率）的影响，澳洲房市在2015年年初呈现大幅度上涨趋势。

　　而作为昆士兰首府的布里斯班，已经被著名房产信息网站Residex选为2014年澳洲房产投资最大的黑马。其2014年涨幅就已超过阿德莱德和珀斯，成为澳洲房价涨幅第三高的城市，涨幅高达8.3%。

　　显然，布里斯班房市在2015年开年仍然持续发力：2015年2月房屋平均价格涨幅依然位列第三，同比上涨6.5%，房价高达50.5万澳元，涨幅区间逼近墨尔本；3月租金涨幅为1.14%，住宅租金中位值达到445澳元/周，已经超过了墨尔本；公寓租金中位值也达到380澳元/周。

　　又据著名预测机构BISShrapnel的预测，2014年中旬到2017年中旬布里斯班将成为澳洲房市最活跃的城市，房价涨幅将达17%，市区住房供应量的短缺状况也将持续较长时间。

　　4、澳洲人口增长1.8%西澳人口回流加剧

　　据澳洲统计局3月发布的人口统计数据显示，2014年澳洲人口同比增长1.6%。其中，西澳大利亚州是人口增长最快的地区，涨幅达到2.2%，而位于大珀斯都会区南部的Serpentine-Jarrahdale地区人口增长则超过6.8%，位列西澳人口涨幅榜第一。

　　在经历了2013~2014年的高速增长以后，珀斯地区的房价迎来了轻微的下行走势：据澳洲房产分析网站Residex统计，2015年1~3月珀斯公寓价格下跌幅度超过2%，而住宅价格在经历1月的微幅增长后，2~3月房价跌幅达到2.5%。

　　Residex分析师JohnEdwards认为，珀斯连续两年高居不下的房价和稀疏的人口使得西澳房屋交易量逐渐下降，房价因此受到波及。同时，下跌的房价也从另一方面证明了西澳并不存在“房产泡沫危机”，也给了西澳年轻人和上班族更多的购房机会。

　　当地经济学家还发现了一个有趣的现象：除了市区以外，珀斯西南部地区人口增幅最快。其原因在于澳洲洲际流动人口逐渐向沿海地区与海边小岛迁移。“相比于东部城市的沿海地区，珀斯沿海地区正处于一个被‘挖掘’的阶段，因此价格相对较低，居住环境也更加安静。”RPdata经济学家这样认为。

　　此外，在人口增长最快的25个地区中，有13个属于西澳大利亚州（WA）。这些地区的房价中位数走势也基本与人口增长呈正相关。位于珀斯东北部的Chittering小镇，其人口年增长率为4.5，房价涨幅高达14%；而人口增长排在第一位的Serpentine-Jarrahdale，房价也实现了4.9%的增长。