2015年5月中国房地产市场政策总结分析

　　中国指数研究院近日发布《2015年5月中国房地产政策跟踪报告》，央行年内再次降息，利率降至历史较低水平。地方继续出台促需求稳楼市政策，范围扩大至三四线城市，部分城市高库存下支持力度较大。中央政策仍以完善长效机制建设、深化制度改革为主。深化制度改革，增强市场活力。

　　一、市场情况：百城均价环比由跌转涨重点城市成交量持续回暖

　　5月百城住宅均价环比由跌转涨，同比跌幅收窄。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10569元/平方米，环比由跌转涨，上涨0.45%。同比继续下跌但跌幅较上月收窄0.73个百分点至3.73%。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为19148元/平方米，环比上涨0.99%，涨幅较上月扩大0.87个百分点；同比仍下跌，但跌幅收窄1.13个百分点至2.33%。

　　5月各级城市成交持续回暖。其中一线及二三线城市月度周均同环比均呈现大幅增长趋势。具体来看，一线城市月度周均同比增幅超九成，环比增幅近三成，其中深圳同环比增幅最高。二三线城市月度周均同环比均呈现两位数增幅，代表城市中绝大多数城市呈现同环比双增长趋势。从全年累计同比来看，一线城市累计增幅约四成，二三城市累计增幅不及一成。本月中央及地方继续出台鼓励措施，央行年内再次降息为楼市回暖再增动力，在一系列政策支持下5月成交量继续回暖。

　　二、经济下行加快央行降息步伐地产行业将持续受益

　　央行年内再次降息，利率降至历史较低水平。5月10日，中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。利率下调后，5年以上商业贷款利率降至5.65%，公积金贷款利率降至3.75%，均处于历史较低水平。

　　经济数据表现不佳仍为此次降息主因。2015年1季度中国GDP同比增长7.0%，为2009年以来最低水平，受“三期”叠加影响，经济动能低于预期。根据统计局公布4月经济数据，CPI同比上涨1.5%，涨幅较上月略有扩大，但环比下降0.2%，物价水平虽然趋于稳定，但需求疲弱仍然持续，整体经济仍面临进一步下行压力；PPI同比下降4.6%，降幅仍处于较低水平，环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2个百分点；PMI与上月持平。4月投资及社会消费品零售总额累计增速持续下行，达到近几年较低水平，进出口总额累计同比下降7.6%。针对此次降息，央行相关负责人表示“当前，国内经济结构调整步伐加快，外部需求波动较大，我国经济仍面临较大的下行压力。同时，国内物价水平总体处于低位，实际利率仍高于历史平均水平，为继续适当使用利率工具提供了空间。”在经济下行压力背景下，央行的货币政策操作空间将进一步放大。在这一过程中，房地产市场需求有望受货币刺激继续受益，行业回暖趋势将进一步延续。

　　持续宽松化的货币政策将增强市场继续回暖信心。近半年来央行已降息三次，累计降幅达到0.9个百分点，购房成本大幅下降。按照套总价200万、首付30%、等额本息30年按揭购房来计算，三次降息将节省约30万购房成本，月均还款额下降800元。购房成本大幅下降和还款压力的减轻，刺激部分观望需求入市，推动成交回升。近两个月全国商品房销售降幅明显收窄，1-4月商品房销售面积同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄4.4个百分点，销售额同比下降3.1%，降幅比1-3月份收窄6.2个百分点。持续宽松化的货币政策将明显改善市场预期，增强市场回暖信心。