2015下半年楼市将处于弱势企稳局面

　　一边是库存压力在中期内难以缓解、房价开始上涨、重点城市楼市前期泡沫化上涨后开始回调，一边是6月底降息及各地降低购房成本的政策效应继续显现，股市震荡下部分资金回流楼市，这带动了上半年全国商品房销售面积自去年以来首次回升。

　　6月楼市销售增长超预期，带动上半年全国商品房销售面积自去年以来首次回升。今年前5个月，需求逐月改善，销售面积累计同比下滑幅度持续收窄。6月销售面积环比上月大增48.5%、同比增16.0%，带动上半年全国商品房销售面积增长3.9%。这其中，三、四线城市销售改善为最大亮点。前5个月，三、四线城市楼市非常疲软，而到了6月，30大重点城市楼市成交环比仅增长8%，这意味着6月销售明显改善要归功于三、四线城市发力。

　　销售面积从年初1、2月份下降16.3%到1至6月份回升3.9%，一方面源于货币宽松明显降低购房成本——根据融360的数据，6月525家银行首套房贷平均利率5.43%，相当于降息前基准利率的9.6折;另一方面源自住建部要求各地要因城施策、全力去库存。为此，各地密集出台刺激政策，这在历史上很罕见，如降低公积金提取门槛和用途，提高公积金贷款额度，打通公积金与商贷的转化，加大财政补贴和契税减免，实施购房入户，取消限价，调整普通住房优惠标准等等，这是三四线城市快速去库存并带动全国楼市止跌回升的主要原因。

　　6月末，尽管商品住宅待售面积同比增19.3%，但增幅较5月末减少2.6个百分点。商品住宅待售面积减少191万平方米，连续两个月减少，库存压力最大的时候或已过去。但言及“库存拐点到来”还为时太早。毕竟，商品房待售面积仍在增加，相比5月增加了72万，尤其商业办公库存仍在增加，而相对于5亿平方米的住宅库存，191万平方米的库存减少，比例太小。

　　目前来看，重点城市去库存效果较好，其他城市库存压力仍旧未减。截至6月底，易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26091万平方米，占全国商品住宅库存的一半，同比增长3.2%，绝对值相比5月减少1万平方米，库存规模连续4个月下跌。相比全国库存走势，35个城市多属于经济发达城市，这表明全国其他城市库存压力仍旧未减。而且，库存下降，还是在国家以行政命令，要求库存过大城市，在今年要明显减少住宅用地供应直至暂停的情况下发生的。另外，如果考虑到已建未售和已批未建两块库存，去库存将是楼市中期内的主题。

　　更为重要的是，判断楼市未来走向的“3项先行指标”，并未明显好转。1至6月，开发企业到位资金同比仅增长0.1%，其中国内贷款下降4.1%;开发企业土地购置面积同比下降33.8%，降幅比1至5月扩大2.8个百分点;开发企业房屋新开工面积同比下降15.8%，连续16个月下降，降幅比1至5月仅收窄0.2个百分点。因此，开发商仍旧处在去库存的巨大压力之中，加杠杆的积极性并不足。

　　近期，楼市出现了新变化：楼市未稳和去库存战役难言获胜的情况下，房价却开始回升。上半年，全国商品房销售额同比增长10.0%，增速提高6.9个百分点，其中住宅销售额增长12.9%，明显大于销售面积增幅，意味着房价在回升。重点城市房价回升势头更显著，部分城市投资需求返潮，楼市有泡沫化倾向。上半年，“京沪深”房价超过每平方米3万元，市区均价达到每平方米5万，创历史最高水平。深圳上半年房价上涨超过20%，热点区域被过度炒作，房价上涨超过40%，投资需求超过2成。

　　通常，销售面积连续3个月回升，房价就会出现上涨压力。但在中期内在库存压力依旧巨大的情况下，房价上涨不利于去库存顺利推进，也不利于自住性和改善型需求释放，更不利于楼市夯实企稳的基础。而金融机构避险一线城市楼市，也使楼市回升增加了变数。信贷收紧趋势已形成，一线城市楼市回调或成趋势。融360数据显示，截至7月1日，在京沪穗深四大一线城市暂停房贷业务的银行增至5家，此外，上海和深圳房贷收紧更明显。从6月起，在沪商业银行将首套房贷利率由原来的基准利率0.85折上调到0.9折以上，二套房贷首付4成的银行已难觅。

　　在深圳，商业银行已提前采取措施规避前期暴涨后的风险。四大银行中有三家将首套房贷首付成数从3成提高到了4成。除暂停房贷银行外，其他银行相继提高了贷款利率，基准利率下行已绝迹，取而代之的是普遍上浮5%至10%。同时，股市的财富效应开始衰退，因股市大跌而出售或退订房源的报道不时见诸报端;因前期鼓励改善型需求而被激活的中高端项目，上半年去化率超过60%，但近期也出现疲软态势。

　　7月首周，一线城市楼市成交量环比下降33%，二手住房价格下行开启。在前期房价暴涨的深圳，二手房客户上门量骤减，产权过户递件量下降17.5%，中原地产二手房业主报价指数最近两周分别下降8.3和18.9个百分点。前期概念性炒作严重的区域，如前海、南山南区、坂田、龙华、宝安南区等等，报价显著下降。

　　总之，尽管全国楼市企稳向回升过渡的良好趋势显现，但考虑到库存压力在中期内难以缓解、房价开始上涨、重点城市楼市前期泡沫化上涨后开始回调，未来楼市仍将处于弱势企稳的局面。但同时，6月底降息及各地降低购房成本的政策效应继续显现，股市震荡下部分资金回流楼市，再加上“稳增长”对于楼市的托底，预计未来楼市销售规模将呈稳定或低速增长态势。

　　作者系深圳市房地产研究中心高级研究员⊙李宇嘉