一线城市成物流地产发展最佳投资地

　　过去十年间，物流地产在中国经历了高速增长，但整体来看，现代物流设施的供给远仍落后于日益膨胀的需求。今日，世邦魏理仕发布了《中国物业投资指南之物流地产篇》，重点分析了中国17个主要城市物流地产的投资机会。报告显示，截至2015年上半年，在华九家主要物流开发商非自用高标准物流设施存量累计仅约2,000万平方米，折合人均面积不到0.015平方米。分析指出，北上广深四个一线城市及成都被认为是最佳的投资地区。

　　世邦魏理仕工业及物流服务部中国区高级董事罗瑾表示：“由于供需缺口较大，物流物业市场依旧是资本追逐的热点领域。近来，机构投资者与大型物流开发商合作的案例不断增多，如GAW Capital Partners和维龙成立合资公司；继去年4月份首次注资后，RRJ再次向宇培投资2.5亿美元；万科也于同期联手黑石首次宣布成立物流公司。此外，普洛斯于7月宣布设立70亿美元基金布局中国物流市场。我们预计在内外资巨头的推动下，国内物流地产市场将迎来更加蓬勃发展的春天。”

图：2015年一线城市成交工业土地面积

　　上海被评为最值得投资的区域之一，在制造业转型升级及消费带动经济增长的大背景下，加上便利的交通网络和庞大的内需，上海乃至周边的苏州、昆山等城市成为辐射长三角和内陆区域的物流节点城市。目前上海的优质物流仓储市场呈现供需两旺的局面，截止到2015年第二季度，上海优质物流仓储存量达375万平方米，市场整体空置率为9.1%。上海对于优质物流仓储的需求更趋多元化，推动上海优质物流仓储市场的租金稳步上涨，过去五年，按同样本比较，上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率达5.8%。

　　北京、广州、深圳的物流产业也同样具有良好的发展机会。作为中国的首都和政治经济文化中心，北京良好的经济基本面以及完善的基础设施，这为物流地产奠定了基础。依托于两千万人口的城市规模及发达的第三产业，整体物流需求由消费品及电商类客户主导。广州及深圳位于制造业重地的珠三角地区，承接了来自制造业的物流需求，珠三角庞大的人口规模亦刺激了来自电商及第三方物流的蓬勃需求。

　　除四个一线城市外，成都的物流地产在利好政策下，也迎来新的发展契机。受益于西部大开发战略，过去十年成都的经济飞速发展。根据2015年4月份发布的《四川省物流业发展中长期规划(2015-2020年)》，四川省将形成“一核、五极、多点”的物流空间布局。成都作为最重要的“一核”，依托全国第四大航空枢纽双流机场和连接欧亚大陆的蓉欧快铁贸易大通道，其区域性的物流枢纽中心地位正日益显现。截至2015年上半年，成都优质仓储物流市场总存量达124万平方米，市场整体空置率为17.2%。需求端方面，零售商、电商、第三方物流和汽车及零配件行业是成都优质物流仓储去化的主要来源。

　　对于物流地产的后市走向，世邦魏理士华北区研究部主管孙祖天分析，一线城市以及成都是当前中国物流地产的最佳投资目的地，北京、广州、深圳的物流设施市场将呈现物流仓储设施优化升级、跨境电商租户活跃度上升、需求外溢至周边城市这三大趋势。