2015年11月中国房地产政策盘点

　　中国指数研究院12月2日发布《2015年11月中国房地产政策跟踪报告》，中央再提房地产去库存。需求端：鼓励更多人群购房，刺激需求释放促进库存去化。供给端：创新供给释放消费潜力助力库存去化。住房公积金管理条例新稿面市，放宽缴存、使用范围，降低提取门槛。公积金证券化步伐加快。国管公积金政策再放松。全国十三五规划建议出台，明确未来五年发展目标。政策宽松预期下，楼市将迎暖冬。

　　一、市场情况：百城住宅均价连续四个月双涨 同环比涨幅均扩大

　　11月百城住宅均价连续四个月双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10899元/平方米，环比上涨0.46%，涨幅较上月扩大0.16个百分点。同比上涨2.93%，涨幅较上月扩大0.86个百分点。另外，北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20391元/平方米，环比上涨0.99%，同比上涨7.63%，涨幅分别交上月扩大0.34个百分点、0.98个百分点。

　　年末成交持续回暖。多重利好政策刺激下，本月成交量继续回升，尤其是二三线城市，周均成交量同环比继续增长，环比增长4%，同比增长29%。一线城市周均成交量环比略有回落，同比来看，仅北京不及去年同期，上海同比增幅超过四成。从全年累计同比来看，一线城市累计增幅在50%以上，二三线城市累计增幅也近三成。

　　二、化解库存成为政策主要目 标供需两端同助力促楼市平稳

　　中央再提房地产去库存。11月中央多次提出去库存促消费，10日习近平主席主持召开中央财经领导小组第十一次会议时强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。这是习近平主席今年首次提及房地产。11日，李克强总理主持召开国务院常务会议，提出以加快户籍制度改革带动住房消费。根据统计局最新发布数据，10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，同比增长18%，市场库存压力仍然较大，同时当前商品房需求增长也相对缓慢，1-10月商品房销售面积9.5亿平方米，同比增长7.2%，增速比1-9月份回落0.3个百分点。尤其是三四线中小城市库存去化压力较大，虽然今年以来中央及地方出台一系列措施，但由于其市场后续需求乏力，提振作用有限。中央多次表态去库存，未来相关政策将陆续出台。

　　需求端：鼓励更多人群购房，刺激需求释放促进库存去化。地方因地制宜，灵活调整，多地仍通过财政补贴、放宽购房限制等方式刺激住房消费。山西取消商品房购房限制，是继甘肃、四川、安徽之后第四个全面取消限购的省份；六安、宁波等地加大财政补贴；海口鼓励琼籍华人华侨回乡置业定居、放宽限价商品房限购条件；海南强调控制房地产开发规模和节奏、调整产品结构，通过鼓励政府购买或租赁商品住宅用作保障性住房、加大棚户区改造力度等方式多渠道消化库存商品住宅；河南鼓励农民进城购房，提出对商品住房库存较大、消化周期长的县（市、区）积极组织进城农民采取团购等方式购买商品住房，政府可适当给予一定比例补贴。而一些热点城市库存压力不大甚至呈现过热现象，出台措施严控热度确保市场健康运行，如江苏明确各地要实现差别化的价格管理政策。

　　供给端：创新供给释放消费潜力助力库存去化。10日习近平在中央财经领导小组第十一次会议上还提出“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革”。11日，在国务院常务会议上，李克强也提出培育形成新供给新动力扩大内需。17日，李克强在“十三五”《规划纲要》编制工作会议上强调，在供给侧和需求侧两端发力促进产业迈向中高端。近期，中央多次提及供给侧改革意味着未来政策不仅从需求端刺激消费，还将通过供给端发力增效。针对房地产市场，此前国土部、住建部曾发文提出优化住房及用地规模、结构，未开发房地产用地转型利用、已有库存转化为保障房源等。未来通过调整供应端优化供应体系及结构，将成为缓解市场压力，防范市场风险的又一大助力。

　　23日国务院发布《关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见》，提出创新并扩大有效供给，针对土地方面，按照优化用地结构、提升利用效率的要求，创新建设用地供给方式，更好满足新消费新投资项目用地需求。针对人口城镇化方面，加快户籍制度改革，释放农业转移人口消费潜力。22日，国务院办公厅发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，提出要释放生活性服务消费潜力。养老服务方面，鼓励养老服务与相关产业融合创新发展，通过公建民营等方式鼓励社会资本进入养老服务业，鼓励境外资本投资养老服务业；旅游服务方面，推动旅游服务向观光、休闲、度假并重转变；土地方面，继续加大养老、健康、家庭等生活性服务业用地政策落实力度。

　　三、住房公积金管理条例新稿面市 公积金投资增值更可期

　　住房公积金管理条例新稿面市，放宽缴存、使用范围，降低提取门槛。11月20日，国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》向社会公开征求意见，距上一次（2002年）相隔13年。其中放宽了公积金缴存范围、提取条件和使用范围。其中，将无雇工的个体工商户、非全日制从业人员及其他灵活就业人员均纳入了公积金缴存人员范围，增加了公积金缴存人数。明确提出了住房公积金缴存基数的上下限额。新提出装修、租金、物业费均可提取自己和配偶的公积金，同时删去翻修可提公积金。

　　公积金证券化步伐加快。此次修订稿还指出，可以将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。根据住建部数据，截至2015年7月底，全国住房公积金缴存余额3.97万亿元，贷款余额2.88万亿元，尚有1.09万亿元资金闲置。未来可以采用公积金购买国债等稳健、安全金融产品的市场化运作手段，打通了住房公积金与资本市场之间的通道，有利于提高公积金使用效率，增强公积金保值和增值的稳定性。与此同时，地方积极探索公积金信贷资产证券化。27日，上海国际信托有限公司公告称，将于12月4日发行上海首例公积金个人住房贷款资产支持证券。此前武汉就曾试水住房公积金个贷资产证券化。公积金资产证券化，有效拓宽公积金筹集渠道，激活住房公积金信贷资产的存量，增强地方流动性资金，化解住房信贷风险。

　　国管公积金政策再放松。11月12日，国管公积金发布《关于调整中央国家机关住房公积金个人贷款措施的通知》，进一步加大贷款支持力度，职工购买首套房申请贷款不再考虑近1年内是否提取过住房公积金，且计算贷款额度时账户余额不足7万元均按照7万元计算。此前，国管公积金发文放松公积金政策，购买首套自住房申请公积金贷款的，规定贷款受理前1年之内未提取住房公积金，个人账户余额不足5万元按照5万元计算。此次不再考虑是否提取过公积金的限制，且将最低计算余额由5万元提高至7万元，对于账户余额较少的购房人群将是一大利好。

　　四、地方十三五规划建议出台 明确未来五年发展目标方向

　　全国十三五规划建议出台，明确未来五年发展目标。11月3日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》正式公布，明确未来五年我国经济社会发展的主要目标和基本理念，经济保持中高速增长，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。并强调牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念。

　　地方十三五规划建议陆续发布。十三届五中全会后，各地陆续召开会议审议并通过各省区市的“十三五”规划建议，从各地发展情况出发，制定出符合本地区的未来五年规划。多地提出未来五年经济保持中高速增长，同时明确自身区域发展战略，提升自身发展活力。如北京从京津冀协同发展的大背景统筹谋划，有序疏解非首都功能，2017年市属行政事业单位迁通州；福建定位打造二十一世纪海上丝绸之路核心区；陕西着力扩大向西开放，打造丝绸之路经济带新起点。

　　五、展望：年末楼市成交或翘尾 去库存压力下政策有望再放松

　　政策宽松预期下，楼市将迎暖冬。今年以来，中央出台了一系列调控政策措施，从供需两端调节市场，扩大需求、促进消费、去化库存。供应层面推进供应侧结构性改革，调节供应规模及结构，防范市场系统性风险；需求层面，央行实施灵活适度的货币政策，连续降准降息，运用扩大逆回购、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款（PSL）等多种货币政策工具组合，同时信贷政策逐步放宽，降低首套及二套房首付比例，构建宽松市场环境。地方因地制宜，灵活调整，通过税费减免、财政补贴、取消限购限外等加大购房支持力度，刺激需求释放。多轮政策组合加之未来政策宽松预期，将加大楼市回暖动力。

　　经济压力仍存，房地产市场库存压力依然较大，未来政策仍有放松可能。统计局公布10月数据显示，CPI同比增速回落，PMI仍处于50%的荣枯线以下。同时信贷及融资增量均缩量，内需动力不足。从房地产市场来看，当前房地产开发投资增速持续回落，商品房待售面积达到历史高点，市场库存压力依然较大。土地购置面积及成交价款同比持续下降，房企开发投资信心仍显不足。中央层面将继续放松货币信贷及财政政策，降准降息、二手房转让税费仍有空调整间，首套及二套房首付也仍有下调可能。而继中央表态化解库存之后，进一步刺激需求端将是各地政府下一轮宽松政策的重点，特别是三四线城市高库存压力较大，未来相关政策将继续出台，包括更大范围放宽公积金和财税政策，加大安置房货币化分配的力度等。另外，中央多次提及加强供给侧结构性改革，未来各级政府将进一步加大对供应端调节力度，提高供给体系质量和效率，对房地产有效地进行事前监管。