评2015年中国十大地王:拿了这些地，会变冤大头吗？

　　2015年商品房市场火爆，土地市场却是冰火两重天，成交总量同比下降了30%，但热点城市不仅没有转冷，反而进一步升温，比如广州、苏州、厦门土地成交金额均超过2014年同期。但最火爆的还是要属地王，今天我就从单价和总价的十大地王来分析一下地王是怎么炼成的。

　　2015年新地王：TOP10门槛提高，最高总价大幅下降

　　2015年全国总价和单价地王仍主要集中在京沪穗深等一线城市，TOP10门槛均有大幅提升，总价门槛由54亿元提高到71亿元，增长了31%；单价TOP10门槛也是由3.4万元/平方米飙升至4万元/平方米，上涨了20%。总价地王有所下降，今年底价成交的112亿深圳地王，不及去年全国地王中民投地块的一半，但是从更能反映市场热度的单价地王来看，还是2015年更胜一筹。而这也印证了我之前的判断：2015年土地市场量缩价涨、焦点城市重点板块持续升温。

　　企业拿地模式方面，为了规避风险实现优势互补，近年来越来越多的企业开始选择联合拿地，融创、方兴更是个中典型。但在2015年之前，联合拿地更多的还是集中在中高端地块上，对于举足轻重的全国地王项目，大多数企业还是选择独自开发。但在2015年，可以看到在地王项目中，联合拿地也开始越来越多的出现，这一方面说明企业间联合开发的经验越来越多，彼此间的默契程度越来越高，另一方面也说明目前好的拿地机会真是少，大企业都必须一人分一口才有饭吃。

　　近年老地王：仅不足三成进入销售阶段

　　在跻身2013、2014年总价单价地王TOP10的37幅地块中，目前只有11块地进入销售阶段，不足30%，从去化情况来看，卖的最好的上海大宁金茂府，目前备案成交也不到项目总体量的30%。总体来看，大部分地王还是处于开工未售、或是未开工的状态，甚至还有少部分地王的土地一级开发尚未结束。并且这两年的总价地王、单价地王也都没有进入销售环节，总价地王方面，2013年的新鸿基地王、2014年的中民投地王主要受开发规划所累，所需资金量高，以致施工进度较为缓慢，以2013年的新鸿基地王为例，至2015年底还在寻求贷款支持项目建设。单价地王方面，2013年的苏州0.51亿袖珍地王仍未开工，而北京华嘉胡同目前也只是开工未售，对于此类高楼板价地块，大多数企业还是选择坐等板块升值，真正能够在一年内开盘的企业，还得看融创、金茂等高端专业户（如北京融创中心、北京壹号院、上海大宁金茂府等项目）。

　　2015年地王点评：

　　从区域分布看，TOP10总价地王主要还是集聚在一线城市。其中北京和上海最多，均有3幅，其后是广州2幅，深圳、南京各一幅。值得一提的是，今年总价地王大多出现在一线城市的非核心区域。比如，上海的3宗地王均位于非核心的次中心地带，北京的3宗地王均位于四至五环间的丰台板块，深圳的1宗地王也位于原关外的龙华新区，只有广州、南京的地王比邻市核心地带，但也算不上真正的核心区域。究其原因，主要还是一二线核心地带土地极其稀缺，而次中心地带和新规划区尚有规模供应潜力，加之价格快涨，所以越来越成为总价地王的集聚地。

　　溢价率方面，2015年有4块地王溢价率低于10%，较2014年少了两块，不过总价地王（深圳龙华商办地块）仍是0溢价成交，与2014年中民投地王相同。与一般中等规模地块相比，总价地王往往在出让用途、市政规划上有着更为严格的限制，企业操作空间不大，因此除一线城市价格洼地外，低溢价成交仍是市场常态。

　　单价地王方面，从区域分布看，TOP10单价地王分布于一、二线。上海最多，有4宗单价地王上榜；北京、深圳、杭州各有2宗单价地王入榜。可以看到，单价地王最多的上海，受供应调整影响，不像去年一样较多在卢湾、静安等核心城区，清一色在杨浦、闸北、闵行等非核心区域。杭州去年因为行情调整没有单价地王入榜，今年有2宗单价地王入榜，两宗地都位于可以俯瞰西湖商业街区，稀缺性极高。

　　值得注意的是，按名义楼板价（成交总价/规划总建筑面积）计算，2015年单价地王似乎不是特别贵，除了7万多的地王，其余高单价地块也就在4、5万元/平方米，与目前一线城市核心区动辄7、8万元的一手房价格相比，似乎也并不算很高。但如果把名义楼板价换算为实际楼板价（扣除配建面积），那就会看到另外一张表（见下表），不少地块成交单价都到了6万以上，而北京在单价TOP10中的席位也达到了惊人的7幅。这时候再看单价地王压力就大了许多。想想2013、2014年的老单价地王现况，这些“剥壳”后露出来的单价地王，或许还是急不得，只能希望“慢工出好活”吧。