2016年深圳136个新盘入市 旧改占四成

　　根据深圳中原研究中心统计，预计2016年深圳将有136个新盘入市，可供应面积1493万平方米。一般年度实际供应面积约为预测的六至七成，由此可推知2016年供应项目个数将比2015年增加15个，可供应面积增加两成以上。同时，今年深圳将会有大量城市更新（旧城改造）项目和城市综合体项目入市，加上由于旧改容积率一般较高，间接加大了新房的可供应量。

　　房价飙升得益于旧城改造

　　据统计，截止到2015年12月18日，2015年深圳住宅及公寓供应共计121个项目，面积为706万平方米。在城市更新方面，近年来深圳市政府加大城市更新项目的供应量，截至2015年12月已审批76个城市更新项目，其中48个项目包含居住更新，合计拟拆除重建用地面积达到了492平方米。2015年，深圳大部分片区房价的快速攀升得益于城市更新项目，如华润城润府、银湖蓝山润园等。

　　2016年即将入市的项目中，城市更新项目近50个，占全市新房供应面积近4成，而2015年入市城市更新项目仅为23个，面积占比约25%。

　　新入市综合体集中在3片区

　　2016年即将入市的项目中，综合体项目高达37个，主要集中在南山、龙岗和龙华。其中南山有7个，占据了南山区未来入市项目数量的三成，城市综合体的集中入市会提升区域的优势价值，支撑其价格继续保持高位。龙岗将有9个城市综合体入市，有3个位于坂田片区，结合坂田靠近深圳北站，交通便利，聚集华为、航嘉等多家知名高科技企业以及产业规划发展良好的优势，未来将是龙岗区域的热点。2016年预计也是龙华综合体项目爆发的年份，尤其是观澜，入市项目基本以综合体为主。

　　从各区域来看，龙岗依旧保持供应首位，占比为35.9%，较2015年有小幅上升。宝安未来供应占比与2015年基本持平，占全市的20.4%。西乡和宝安中心区未来将会有近20个项目入市，受价格、交通、航空产业城、全球最大会展中心等利好因素影响，未来区域发展优势明显。龙华2016供应占比为13.3%，较2015年的17.5%有所下降，不过观澜片区将有3个大型城市综合体入市，促使其在2016年继续保持活跃。消沉了很长时间的罗湖2016年供应上升，占全市供应的5.1%，预计在新的一年有9个项目入市。福田与南山较之前变化不大，盐田的新入市住宅项目则明显减少。

　　【观点】

　　城市竞争力提升+利好政策助涨房价

　　对于深圳楼市去年的走势，深圳市房地产研究中心主任王锋分析认为，2015年深圳楼市成交活跃、房价明显上涨的原因有多方面，如城市竞争力提升、供需矛盾长期紧张、土地资源稀缺等。另外，很大程度上得益于全年利好政策频出。同时，2015年深圳楼市刚需依然占据市场主力，刚需热情持续不减是推动房地产大热的重要因素。

　　深圳中原地产董事总经理郑叔伦则认为，究其缘由，一年多以来支撑房地产市场的各项利好政策，尤其是前所未有的宽信贷显然是深圳楼市涨势疯狂的主因。2014年四季度国家出台“930新政”，“认房不认贷”的政策让一大波换房客需求入市，二套客户通过换房来实现低首付，加速了成交量上扬。而到2015年3月底的“330新政”出台后，二套房首付降至四成，并且营业税免征年限也由5年改2年，由此进一步引发市场的过热。从投资客到换房客到首置刚需客，都前赴后继涌入楼市，据统计，2015年二季度深圳楼市成交虽未创下历史新高，但已已经接近2009年的高峰。

　　深圳市规土委数据显示，截至2015年12月31日，新建住宅存量仅为410.5万平方米、37566套，去化周期约为7个月。

　　郑叔伦认为，今年楼市就宏观而言，政策面预计仍会保持宽松，房贷利息可抵个税，二套首付四成等利好政策虽未落实，但也没有其他利空政策。就供应而言，深圳一年新房新增才五六万套，而仅仅去年深圳的人口就增加了300多万，且深圳引入高新科技及金融类人才较多，购买力强，深圳仍处于供不应求的状态。2016年的深圳楼市预计趋势和去年一致，但却会更趋理性，价格涨势渐缓。