2015年佛山公寓成交情况分析及2016年展望

　　2015年佛山住宅“解限”，商业地产备受打击。最明显的便是投资客对写字楼、商铺投资热情大不如前，过剩问题也越来越严重。然而令人意外的是，公寓市场却迎来逆市上扬，成交成绩同比上一年大涨3成，其中11月、12月还创下年内新高。

　　成交：

　　政策利好驱动，成交同比涨3成

　　据佛山世联地产数据统计，2015年禅桂公寓成交面积达25.26万㎡，相较于2012年的14.55万㎡、2013年的21.42万㎡、2014年的19.15万㎡，2015年禅桂公寓成交面积创下自2010年以来的新高位，同比上一年猛增32%。不仅如此，2015年禅桂公寓成交量也在11月、12月创下年内新高。

　　在商业地产大受打击的2015年，禅桂公寓成交面积为何能不降反升？佛山世联地产对此分析，“2015年以来持续释放的利好政策一定程度上刺激了投资客，尤其是解限、广佛同城加速等背景下，公寓市场需求逐渐加强，大批广州投资客入市带旺公寓市场。”

　　卖得最火的公寓盘中，广州客便占据成交客户中的绝对比重。比如以4.5亿元成交金额问鼎2015年佛山公寓销售榜首位的越秀·星汇云锦，其公寓产品的广州客占比便超过7成。就连地铁沿线的二手公寓也受到广州客热捧。据二手中介人士介绍，自广佛地铁延线通车后，南桂路站的桂南名都、普君北站的普君新城都迎来不少广州投资客。

　　此外，进入第四季度，南海区有新凯广场、万科金域中央等多个优质公寓项目入市，也是公寓成交在最后两个月创新高的原因。

　　价格：

　　以价换量多，公寓成交均价微跌

　　相比之下，非地铁上盖的公寓则通过“以价换量”来吸睛，个别镇街公寓盘更低至5字头。其中，位于汾江北的华南金谷，成交均价低至5字头；　位于禅西的零壹科技园成交均价6字头；　位于城南的万通国际、保利天玺低至8、9字头；　明福智富广场成交均价8字头；　就连位于佛山新城的依云国际，2015年也有9字头起的促销价。

　　在以价换量之下，2015年禅桂公寓虽成交量大涨，但成交均价却有所下降。据佛山世联地产统计数据显示，2015年禅桂公寓成交均价为1.01万元/㎡，同比变化不大。但在2013年，禅桂公寓成交均价达到了1.32万元/㎡，这也就意味着现在公寓价格和最高峰时相比跌了3000多元/㎡。

　　“相对于写字楼、商铺，公寓低总价的优势明显，投资准入门槛相对较低，能够吸纳更多客户群体。”佛山中原地产分析道。而其中住宅式公寓凭借“3成首付”、“70年产权”、“低管理费”、“住宅水电收费标准”等优势，对比起商业性质公寓又更受欢迎。

　　展望：

　　今年多公寓新盘入市，青年社区概念流行

　　虽2015年佛山公寓去货理想，但这并不代表今年的市场无压力。据佛山合富辉煌统计，未来佛山中心区公寓仍有约87万㎡的新供应，其中佛山新城占40万㎡。其中，禅桂将有兆阳·O立方、越秀·可逸新势力、绿地中心二期、星星E客、时代云图“YOU+国际青年公寓”等全新公寓产品亮相；　佛山新城则中德服务中心、信保广场、集成金融广场、中盈盛达国际金融中心、苏宁广场等项目。此外还有雄盛王府广场、越秀·岭南隽庭、万科金域中央等公寓产品在售。

　　“公寓直面‘红海厮杀’，性价比仍为王。”佛山世联地产对此直言，2016年禅桂新中心公寓供应充足且同质化严重，但性价比高且升值潜力大的项目仍会是投资者首选。此外，今年佛山房地产市场将继续得到广州客源支撑，这也是公寓市场的新机遇。

　　为了形成差异化竞争，今年不少新公寓主打“创业”、“新青年”概念。如兆阳·O立方便号称“青年联合体”，主打宜商宜居loft公寓；　星星E客欲打造“潮人公馆”，将目标客户瞄准80/90后置业者及投资客；　时代云图则引进在广州大热的“YOU+国际青年社区”模式，意欲引领朝安片区童服产业升级转型。而在近期召开的广东省两会期间，不少省人大代表也都为“房地产去库存”支招。在解决商业地产难题方面，广东省发展和改革委员会主任何宁卡就提出鼓励将商业地产库存改造为创客空间、商务居住复合式地产、电商用房等。这点与上述这些项目的定位有些不谋而合。