2016年中国房地产行业发展趋势分析

　　2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。从需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。

　　当前经济增速下行和高库存压力下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地产消费潜能，鼓励需求入市，进而恢复并带动投资信心。

　　从各线城市来看，政策对一线及部分二线重点城市的作用较为明显，房价已出现快速上涨势头，而三四线城市影响较小，库存压力仍然较大，部分城市后续去化动力不足，仍需进一步宽松政策助力。

2010年6月-2015年中国百城住宅均价及环比变化

　　新房方面，一线及部分二线热点城市住房需求旺盛、财富人群聚集、购买力强的城市改善性需求明显释放，高端项目热销，房价上涨较快；多数城市对政策反应并不敏感，市场需求仍表现乏力，较高的库存压力下，房价多呈下跌态势。

　　二手房方面，政策的连续放松使得二手房需求平稳释放，市场回暖超过预期。在一线城市率先进入存量房时代的趋势下，考虑到未来持续宽松的货币政策，再加上土地市场火热和库存量的减少，热点城市二手房价格依然有上涨的空间。

2010-2015年中国50个代表城市月度成交量走势

　　据初步统计，2015年1-11月，50个代表城市住宅月均成交接近2900万平方米，同比增长近三成，绝对量为历史同期最高水平。值得注意的是，11月，代表城市住宅成交在3500万平方米左右，超过去年12月单月水平，创单月成交新高。二手房方面，整体成交大幅回暖。1-11月，十大城市二手住宅总体成交99.04万套，同比大幅增长66.02%，增幅高于新房。二手房市场表现整体好于新房市场，深圳、上海、北京已经步入存量房时代。

2010年-2015年中国代表城市商品住宅成交面积及供应面积走势

　　2015年以来，市场供应端面临调整，1-11月，代表城市月均新增供应1390万平方米，同比下降10.7%，而同期月均成交1578万平方米，同比增长28%，销供比为1.14，较去年同期高出0.35，市场需求大于供应。

2010年-2015年全国住宅和商办用地推出面积

2010年2015年全国城市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率

　　2015年以来销售回暖使新开工存增长动力，但库存高位仍降低开工意愿，预计2016年全国新开工为15.4~15.7亿平方米，同比增长0.5%~2.5%，房地产开发投资额为9.8~10.1万亿元，同比增长2.0%~5.0%。随着库存压力进一步缓解，价格将保持稳中有涨的态势，全国销售价格平缓上涨至7072~7276元/平方米，涨幅为4%~7%，一线及二线热点城市领涨。

2016年全国房地产市场各项指标预测结果

2015年1月及11月各线代表城市 商品住宅库存平均消化时间

　　一线城市由于经济发展良好，人口聚集力较强，房地产市场保持良好发展态势，住宅价格存上涨动力。

　　大部分三四线城市住宅价格存在下跌预期。2016年预计这些城市新建住宅价格存下跌预期，但不会出现断崖式下跌。

　　2016年采取多种方式有效去库存将成为房地产市场的重点之一，政府及企业应从短期及中长期同步着手有效去化库存。不同城市房地产市场发展将更加差异化，部分三线城市或面临库存去化压力，或受制于经济、产业发展、人口吸纳力等因素影响，房价将面临下跌预期；而一线及部分热点二三线城市由于自身经济、产业等优势，继续带来需求空间的提升，房地产市场将保持良好发展态势，房价将保持平稳或温和上涨趋势。