2014年上市房企年报总盘点

　　2014年，曾是“华南五虎”之一的合生创展实现销售额53.52亿元，同比下降52.5%，销售目标完成率35.7%，推货去化率仅约10%。这意味着，继2012、2013年该公司分别实现销售额116.43亿元、112.7亿元后，该公司销售额不仅连续下滑，而且意味着该公司在百亿上下徘徊10年之久后还是没有“坚持”住，终于从曾经的行业第一跌落到了第四梯队。

　　市场从不恋旧，但总是眷顾积极进取的优秀企业。同是香港内房股，但比合生创展晚上市14年的旭辉集团，2012年11月上市后，过去三年实现销售额分别为95.44亿元、153.19亿元、212亿元，复合增长率达49.04%。更为难能可贵的是，在行业净利润率持续走低的情况下，过去三年，旭辉的净利润复合增长率达45.2%，而且呈现出“两降一升”的良好态势，平均融资成本降至8.3%，净负债率降至58.2%，资产周转率提升近5个百分点，达到惊人的58.3%。

　　合生创展和旭辉不同的业绩表现只是缩影。事实上，整个行业竞争格局正在发生着巨大变化。虽然总体上说市场集中度越来越高，但并非掉队或淘汰的都是中小房企，而是各梯队中既有掉队的，也有成功晋级的，只是中小房企数量占90%以上罢了。

　　现在一万家左右的并表房企，就像混凝土搅拌机中不同粒径的石子、沙子，上下翻滚，在各自找寻着自己的行业地位。

　　7家千亿房企遥遥领先

　　按年度销售额多寡划分，业内一万家左右并表房企大致可划分为六个梯队。除了第一、第二梯级之间的销售额从相差300亿元左右，拉大到约500亿元外，其他梯级之间的差距也没有太大变化。第一梯队依然是7家千亿房企，第二梯队企业比2013年减少了3家，第三梯队增多6家至56家。

　　如果剔除掉第三梯队中重复计算合作项目销售额，以及为集团或其他房企代建项目也纳入公司销售额的几家企业，可以说，目前市场的基本格局是，7家千亿企业遥遥领先，100亿~1000亿元企业数据基本未变。

　　行业集中度越来越高

　　企业资产包括流动资产和非流动资产。房地产开发企业的流动资产主要有存货及土地储备、货币资金、应收账款、预付账款等。

　　据兰德咨询统计，截至2014年末，194家上市房企的资产总值为8.91万亿元（非A股房企均按去年12月31日汇率折算为人民币，下同），资产均值为459.13亿元，较2013年增长20.96%。总资产中，存货总值为3.67万亿元，均值为189.1亿元，较2013年增长19.35%。另外，截至2014年末，194家上市房企的净资产总值为2.45万亿元，均值为126.51亿元，较2013年增长28%。2014年不同规模上市房企的资产值分布详见表15.2。总资产TOP10、存货TOP10、土地储备TOP10、净资产TOP10详见表15.1-15.4。

　　2014年，194家上市房企的营业收入总和为1.97万亿元，均值为101.8亿元，较2013年增长11.93%。由此得出，2014年，194家上市房企的资产周转率平均为0.24，存量资产周转率平均为0.27,存货资产周转率平均为0.28。

　　就规模类指标的业绩表现，总体上说，行业集中度确实越来越高。但常识告诉我们，因为十强、百强都是规模较大、业绩增速较快的优秀企业，市场占有率不断提高是必然的；如果要了解行业企业的真实情况，就需要锁定某些特定企业，比如一定数量的上市房企，进行各项指标的横向和纵向对标。

　　我们的对标研究结果显示，每年掉队的和超越的企业都很多，市场依然是“乱战”状态：有些大企业明显增长乏力，危情凸显，而中小房企也完全可以弯道超车，后来居上。

　　利润率曲线持续走低

　　财报数据统计结果显示，2014年194家上市房企的营业利润总和为0.51万亿元，均值为25.8亿元，较2013年增长7.08%；净利润总和为0.36万亿元，均值为18.6亿元，较2013年增长4.42%，低于营收增长率近7.51个百分点。净利润TOP10企业见表15.9。

　　进一步分析，2015年一季度报显示，沪深A股132家上市房企营业收入总和1210.07亿元，均值为9.03亿元，较2013年同期增长15.6%；净利润总和139.48亿元，均值为1.04亿元，较2013年同期减少48.82%。

　　在研评11《利润去哪儿了》中曾说过，近年来房地产开发企业的毛利率和净利率分别以年均下降2.5和1个百分点左右的速度在快速走低，2015年行业净利润率很有可能击穿10%红线。因为沪深A股和香港内房股企业的利润核算口径不一致，为了确保数据的准确性，我们分别做了统计。其中，132家沪深A股上市房企的平均净利润率为10.6%；62家香港内房股的平均核心净利率为24.57%。

　　值得一提的是，与其他企业不同，万科多年来一直公布“房地产业务”的结算利润率（不包括利润率较低的物业管理业务）。2010~2014年万科房地产业务结算毛利率和净利率见表15.10。

　　在折算为统一口径后，我们进一步统计出了不同规模上市房企的营收和净利润增长情况（详见表15.9）。可以看出，规模大的企业净利润增长率未必就高，这也进一步佐证了前面所说的“乱局”。

　　评价房企盈利能力的另一项重要指标是净资产收益率（ROE）。ROE可由净利润和净资产推算得出。限于篇幅，也不再展开。不再展开的另一个原因是，在分析上市房企ROE高低的原因时我们发现，有些企业为了应付股东和董事会考核而有意压低作为分母的净资产，还有些企业提出“轻资产”概念。如何平衡好各方利益诉求，如何促使公司持续稳健增长，确实是个问题。

　　最根本的问题是，面对持续走低的利润率曲线，企业如何把曲线给稳住，甚至给拉升起来，是个必须要做出系统性安排的战略问题。我们的建议是，调结构、控成本、提效率。

　　住宅施工面积是销售面积近5倍

　　资金及债务风险，无疑是决定企业生存发展的“命门”。

　　高杠杆、高负债、滚动开发、以债养债，是绝大多数房企的发展模式。这种模式的可持续性始终被诟病。2014年，受房市低迷影响，有些房企的资金链更趋紧张，见诸媒体报道的房企资金链断裂和老板“跑路”等新闻也逐渐增多。

　　那么，房企资金及债务风险到底怎样呢？

　　兰德咨询统计显示，截至2014年末，194家上市房企的负债总额为6.45万亿元，平均每家总负债332.5亿元，同比增长18.43%；平均资产负债率72.45%，同比降低了1.55个百分点。总负债额最高和资产负债率最高的10家企业。

　　总值和平均数的意义不大，资产负债率或净负债率也并不能完全反映一家房企的债务风险及资金链安全状况，现金流才是房企的命根子。

　　截至2014年末，根据兰德咨询对132家A股上市房企的统计，经营性、投资性、筹资性现金流为负的分别有84家、79家和42家。其中，两项为负的有88家，占43.6%，其中经营性和投资性现金流两项为负的有48家，占35.8%；三项均为负的，有8家企业，包括浙江广厦、莱茵置业等。

　　受资金紧张影响，今年初，许多房企在年度预算中都大幅度减少了新开工面积和拿地规模，同时千方百计地去库存，目的显然是减少流出，增加流入，改善现金流。

　　但去库存不是想去就能去得了的，即便是政府助力，面对已创历史新高的高库存（住宅施工面积与销售面积之比为4.9，营业用房和办公楼分别高达10.36和11.96），面对陆续大量入市的高潜在供应量，惟有提高产品力和运营效率才是根本。否则，以债养债模式早晚会出问题。两个不能回避的问题是，在重度压力下（资金流入减少30%），企业资金链还能绷得住吗？如果售价下调10%（与净利润率相当），企业还有净利润吗？